Vivienda Libre y Protegida Convivencia de dos Mercados
La evolución del mercado de la vivienda en España desde la época de la reconstrucción tras la guerra civil hasta nuestros días constituye un soporte imprescindible para analizar el momento que atravesamos y el alcance del problema.
Tras el importantísimo impulso que se le dio a la vivienda protegida hasta la década de los 80 (se hacían el doble que libre cada año), en esta década cae la producción sobre todo a partir de 1987 año en el que se inicia la inversión en la proporción (se hacen más viviendas libres que protegidas).
La década de los 90 es fundamental para el análisis pues es la que contempla el proceso completo dada la evolución del mercado hipotecario (disminución y estabilización de tipos de interés) y de la demanda del sector inmobiliario como bien de inversión en vez de cómo bien de consumo, una vez cumplida la reconstrucción. Pasamos de una, a más de una vivienda por familia…
Acompañando ésto a nuestra incorporación al sistema monetario europeo determina un nivel de demanda y un nivel de capacidad de esfuerzo lo suficientemente altas, como para determinar el alza en los precios de la vivienda libre durante ya más de siete años con porcentajes superiores al 10% al año. Mientras tanto la vivienda protegida se abandona por el sector promotor privado (fundamentalmente la producción la ha sostenido el sector público) teniendo en cuenta además que el precio de dicho tipo de vivienda se estanca.
Todo ello conforma el panorama actual, ciertamente complejo pues no nos engañemos mientras que una capa importante de la sociedad está satisfecha con que “su” vivienda valga más, otra (en muchos casos los hijos de los anteriores) opina todo lo contrario. Queremos un precio para nuestra vivienda y otro para la de nuestros hijos. Y esto en un mercado no es posible sin distorsiones y/o perversiones.
Un exceso de oferta, tal como hasta ahora, agotaría en menos tiempo la demanda y por tanto el recorrido del mercado de la vivienda libre, incrementando excesivamente la demanda de VPO. Por el contrario, un exceso de oferta de VPO provocaría un fuerte descenso en la demanda de vivienda libre y por tanto una más que previsible caída de precios, que a nivel de mercado hipotecario y económico podría provocar graves consecuencias.
Es momento por tanto para abordar el problema con serenidad y frialdad, de forma alejada además de cualquier contingencia política.
Es necesario, y me parece acertado que se haya hecho, tomar medidas para eliminar los abusos y las perversiones del mercado en la VPO, pero hay que alejarse del discurso triunfalista de prometer un nivel de producción de vivienda protegida que no se puede materializar ni por disponibilidad de suelo ni por conveniencia estratégica.
Se hace por tanto imprescindible desdoblar el mercado actual en dos uno para cada tipo de vivienda: libre y protegida. Procurando encaminar las estrategias hacia la incentivación de la vivienda en alquiler en el mercado de la VPO, para en un plazo razonable eliminar la vivienda protegida en venta, que cada vez tiene menos sentido, y cada vez requiere mayor intervención administrativa para corregir las “desviaciones”.
Tengamos en cuenta que difícilmente podemos incentivar el alquiler con precios subvencionados de VPO en venta, pues si para un consumidor no hay grandes diferencias entre el coste de amortización de un préstamo y la renta de alquiler, optará como hace ahora por comprar, y si seguimos incentivando la compra ésto no tiene solución, tarde o temprano caerá el mercado y entonces vendrán los problemas más graves.
Es momento por tanto de racionalizar mucho los mensajes a los ciudadanos, haciéndoles ver que no hay soluciones inmediatas y milagrosas. No ofrezcamos lo que no podemos cumplir porque la frustración en este tema es muy perjudicial no solo para el presente sino lo que es peor para el futuro.
