Una renta de menos de un euro

Ocurrió hace años en un pueblo de Sevilla, municipio pequeño donde varias generaciones de peluqueros familiares se sucedían en el negocio merced a diversas circunstancias, entre ellas la figura de la subrogación arrendaticia, que habían usado todo lo que habían deseado y más, en perjuicio de la propiedad del local destinado a peluquería de señores.

Como es sabido la subrogación es un beneficio que, en determinados supuestos, opera a favor del cónyuge o conviviente del arrendatario o, en su defecto, de los hijos, que viviesen con él con determinados requisitos.

Se había subrogado varias veces esta familia de barberos, en la línea descendente, a pesar de que la normativa permite, en algunos casos, que el contrato se extinga si se presenta la pertinente demanda y el Juzgado así falla.

Habían fallecido los antepasados, se produjo una primera subrogación, tras ésta la segunda, tercera, y así sucesivamente hasta llegar al momento que se relata. La propiedad no velaba por su derecho a extinguir el contrato de arrendamiento pese a que había argumentos suficientes. No se olvide que la subrogación arrendaticia constituye un verdadero privilegio, que no se da en otra clase de contratos, y que como tal privilegio debe ser escrupulosamente respetuoso con las formas y el tiempo.

Por lo que respecta al cumplimiento de los especiales requisitos previstos para el ejercicio del derecho de subrogación en la condición de arrendatario, la legislación arrendaticia, como se sabe, es muy concreta y severa en orden a la fijación de esos requisitos, precisamente en defensa de la posición del arrendador, o, mejor dicho, en defensa de la necesaria seguridad jurídica de éste, el cual, aunque viene obligado a sufrir la subrogación cuando se cumplen los requisitos legales, sólo debe serlo en esas condiciones.

Se planteó el propietario hacerle frente a esta saga de barberos y frenar el suculento provecho de pagar en uno de los mejores locales del pueblo la renta mensual de menos de un euro, sí, no me equivoco, el importe del alquiler cada mes era inferior a un euro. En cambio locales similares en dicho pueblo pagaban cada mes, por el concepto de renta, cifras que rondaban los trescientos euros. Era a todas luces un hecho insólito que había que evitar, por lo injusto y fuera de lugar. Nadie entendía que en los tiempos que corrían se abonase esa miserable renta mensual, cuando el local de al lado pagaba trescientas veces más de alquiler cada mes, y era de características análogas.

Prescripción.

El propietario del local planteó el problema al abogado para su estudio. Tras muchas horas de trabajo para buscar una solución se llegó a la conclusión que la acción judicial que se pretendía ejercer estaba fuera de plazo por una serie de circunstancias que no vienen a colación. Cabía aventurarse y presentar la demanda corriendo el riesgo que no prosperase por el plazo, es decir por ser extemporánea la demanda. Se le hizo saber al dueño del local para que supiese lo que podía ocurrir, que podían alegarle prescripción de la acción, que , como es sabido, tiene siempre su origen en la norma, a diferencia de la caducidad, que puede proceder de un acto jurídico privado o de la ley.

Se corría el riesgo de dar por extinguido un derecho que, por no haber sido ejercitado, se podría considerar abandonado por el titular. Tomarse en consideración la razón subjetiva del no ejercicio del derecho, o sea la negligencia real o supuesta del titular de no haber presentado en su tiempo la demanda contra el peluquero. En el caso que nos ocupa no había caducidad, que, como es conocido, opera la extinción de una manera directa y automática, por tanto el plazo de caducidad ha de tomarse en cuenta por el Juez, aunque sólo se desprenda su transcurso de la exposición del demandante; a diferencia de la prescripción que, en cambio, sólo acaece cuando la invoca el demandado.

Prestigiosos autores afirman que nuestro Código Civil emplea algunas veces la expresión caducidad, por ejemplo, el art. 730, relativo a la de los testamentos abiertos y cerrados. Otras establece casos de caducidad sin darles este nombre, como son, entre otros muchos, los de los arts. 369 y 612.

En puridad, la técnica imprecisa de nuestro Código civil, y aun de algunos autores, no permiten trazar con seguridad el deslinde entre los casos de prescripción y los de caducidad. Pero hay motivos para sostener, de una manera aproximada -como lo hacen ilustres escritores-, que son plazos de caducidad y no de prescripción los referentes a la acciones de nulidad del matrimonio (art. 102, ap. 3.º), de impugnación de la legitimidad (art. 114), de reclamación de la legitimidad (art. 118), de impugnación del reconocimiento por el menor reconocido (art. 137), de reclamaciones ocasionadas por el ejercicio de la tutela (art. 287), de rescisión de los contratos (art. 1.299), de nulidad de los mismos (art. 1.301), de retracto convencional (art. 1.508), de retracto legal (art. 1.524), etc…

Con fe exigua se planteó la demanda a ver lo que pasaba, siendo consciente el dueño del local de las pocas posibilidades que había de triunfar. Se valoró el hecho de que se hubiera interrumpido el plazo para presentar la demanda por alguna de las causas que admite el art. 1.973 del C. C., es decir por el ejercicio de la acción ante los Tribunales, pero inmediatamente se desechó por improcedente.

Se admitió a trámite la demanda, se contestó por la parte contraria, se celebró la vista y, tras los preceptivos trámites, se dictó Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia desestimando la demanda por prescripción de la acción y condenando en costas al propietario del local, es decir que la Sentencia, por supuesto, que fue favorable al arrendatario por haber dejado el arrendador pasar el tiempo sin ejercer la acción que le asistía.

Recurso de apelación contra la Sentencia.

Se le planteó al cliente las poquísimas posibilidades que había de triunfar en el recurso de apelación contra la Sentencia, dictada por el Juzgado de Primera Instancia del Partido Judicial al que pertenecía el pueblo en cuestión. Si difícil era triunfar en la primera instancia, mucho más en el recurso de apelación.

Es conocido por todos los integrantes del mundo de la Justicia que cuando se va a la alzada se lleva una carga importante en contra, un handicap tremendo que, a veces, es muy difícil levantar, sobre todo por el principio de la inmediación de la prueba que tiene el juez “a quo”, el cual ha gozado de unos medios para conocer los hechos con mayor riqueza que el tribunal “ad quem”, conocedor de la alzada.

Todo esto tuvo repercusión en el municipio, la gente lo sabía y estaba pendiente de la contienda entre los peluqueros y el propietario del local. Hacían sus apuestas y comentaban el hecho con todo tipo de opiniones y valoraciones.

El propietario perdedor del pleito haciendo uso de una valentía encomiable, a la vez que de una no menor osadía, tras algún tiempo de valoración, dio instrucciones a su abogado para que recurriera la Sentencia que le había quitado la razón y se la había dado al peluquero arrendatario. ¡ Que sea lo que Dios quiera ¡ Dijo el pretendiente a recuperar su local.

La inquietud y el nerviosismo del abogado, que no quería perder otra vez y menos que su imagen y fama fuera perdiendo créditos, hizo mella en aquél. Gran problema invadió su mente por cuanto que no quería llevarle la contraria al cliente pero tampoco hacer el ridículo ante la Audiencia Provincial en el pretendido recurso de apelación contra la Sentencia desfavorable dictada por el Juzgado de Primera Instancia. Al final se decidió por el recurso haciéndole saber al cliente que era muy difícil revocar la Sentencia que no le daba la razón.

Se apeló al contexto social, que permite, y el sentir cívico apoya una solución favorable a estos casos para que no se hagan injusticias. El abono de menos de un euro en concepto de renta mensual en uno de los mejores locales del pueblo de feliz memoria era humillante, patético, improcedente, censurable, ridículo, etc., etc. Añádanse los calificativos que el amable lector desee.

El espíritu de las normas de aplicación al supuesto que nos ocupa va en contra de que por este local se pagara tal renta, mientras que en otros similares se abonaba, por el concepto de renta, cifras que pueden rondar los trescientos euros.

La realidad social actual, prevista como elemento interpretativo de las normas en el art. 3.1 CC, no permite tales abusos de derecho. Hay que hacer valer el principio de que las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras en relación con y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo , Sala Primera, de lo Civil, ha resaltado, con carácter general, la importancia del elemento sociológico, sin perjuicio de poner énfasis en que debe utilizarse con tino y cautela (SS. 31 marzo 1978 y 7 enero [ RJ 1991, 108] y 25 abril 1991 [ RJ 1991, 3029] , entre otras), tanto antes de su regulación expresa en el Código por la modificación legislativa de 31 de mayo de 1974 ( RCL 1974, 1385) -SS. 21 noviembre 1934 y 24 enero 1970 -, como con posterioridad -SS. 31 marzo 1978 y 28 enero 1989 ( RJ 1989, 156) -, que se refieren a su integración por aquella serie de factores ideológicos, morales y económicos que revelan y plasman las necesidades y espíritu de las comunidades en cada momento histórico. Significa el conocimiento y la valoración de las relaciones de hecho a que debe aplicarse la norma, teniéndolas en cuenta según la vida real inmersa en la sociedad (SS. 10 abril 1995 [ RJ 1995, 3253] y 18 diciembre 1997 [ RJ 1997, 9102] ). Y lo ha aplicado en numerosas ocasiones, entre las que cabe citar, las SS. 17 mayo 1982 ( RJ 1982, 2574) y 6 junio 1984 ( RJ 1984, 3216) -sobre influencia del criterio objetivo o minorismo del culpabilismo originario en relación con el art. 1902 CC ( LEG 1889, 27) -; 10 diciembre 1984 ( RJ 1984, 6055) -el progreso técnico concretado en la evolución en la construcción de edificios en sede de medianería-; 13 julio 1994 -innecesariedad en determinadas situaciones de la unanimidad ex. art. 16 LPH ( RCL 1960, 1042) -; 18 diciembre 1997 ( RJ 1997, 9102) -realidad social del mundo laboral-; 13 de marzo de 2003 ( RJ 2003, 2579) -evitar supuestos de abuso notorio de derecho-.

Sentencia de la Audiencia Provincial.

Como era de esperar la Sentencia que resolvía la alzada inmediatamente trató la prescripción alegada por la parte demandada en la primera instancia, no era menos de esperar, se había presentado la demanda fuera de plazo. Con todo tipo de detalles, muy bien fundamentada y adornada, la Sala ratificó con su resolución judicial los argumentos del Juzgado de Primera Instancia. Seguía la Sentencia abundando en esta cuestión, censurando la extemporaneidad del ejercicio del derecho por el arrendador demandante. De pronto la Sentencia de apelación cambia de contenido y empieza a hablar del abuso del derecho, invocando el art. 7 del Código Civil, apelando a la aplicación de los principios de buena fe, censurando el abuso de derecho y el fraude de ley, en la conceptuación que el Tribunal Supremo predica, con cita a modo ilustrativo de la sentencia del Tribunal Supremo de 22-10-2002:

“Así, pues, podemos afirmar que se ha consolidado una doctrina jurisprudencial según la cual los condicionamientos casuísticos que demandan la aplicación de los principios de buena fe, abuso de derecho y fraude de ley, exigen un examen detenido de las motivaciones y elementos fácticos concurrentes en cada caso concreto……….”

La Sentencia de la apelación apreciaba que se estaba abusando del derecho que le asiste a cualquier ciudadano en este campo, que esto no se podía consentir, que hay principios que no se podían ignorar y que había que quitarle la razón al barbero arrendatario del local en la continuidad en el contrato de arrendamiento por subrogación. Así se pronunció la Sala:

«por último, y conforme se establece en el número 4 del art. 6 del C. C. , perseguir un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, cual es pretender la prórroga de un contrato de arrendamiento a favor de un heredero del último arrendatario, que no reúne las circunstancias exigidas en la ley arrendaticia para beneficiarse de la prórroga forzosa, al amparo de las normas contenidas en los arts. 1.964, y 1969 del C. C., se considera, por el indicado precepto, un acto ejecutado en fraude de ley, que no puede impedir la debida aplicación de la norma que se trata de eludir.

Procede, pues, por cuanto queda expuesto, rechazar la excepción de prescripción que se invoca por el demandado como único motivo de oposición a la pretensión de la resolución de la relación arrendaticia que se deduce por el actor , y estimar, por consiguiente, la demanda, en cuanto concurre la causa de resolución del contrato establecida en el nº …………….., causa de resolución que el demandado ni siquiera invoca, lo que implica la revocación del fallo que se apela, previa estimación del presente recurso”

Tras esta sorprendente Sentencia se nos antoja pensar que nunca se debe dar por perdido un asunto por muy difícil que se nos presente, puede ocurrir el milagro.

El cliente tiene que saber el mucho riesgo que hay en este tipo de cuestiones y autorizar el inicio del asunto, así nunca podrá reprocharle al abogado que fue un temerario al presentar una demanda con muy pocas posibilidades de victoria. Sobre todo con el problema de las costas, dado que de salir todo mal, se encontraría con dos derrotas seguidas, la primera instancia y la apelación, la humillación de encontrarse en el pueblo cotidianamente al barbero triunfador y el enorme desembolso económico de tener que pagar su abogado, el del barbero y los procuradores, por mor de la condena en costas. En cambio, si sale triunfante, como ocurrió en este afortunado caso, el panorama es muy distinto y la sonrisa de oreja a oreja, en los frecuentes encuentros entre contendientes, la lucía el dueño del local, teniéndose que resignar el barbero perdedor.