Las novaciones de plazo en los Préstamos Hipotecarios

La profunda crisis económica que padecemos en España en la actualidad, ha obligado a muchos ciudadanos y empresas a modificar el plazo de sus operaciones hipotecarias, con la finalidad de facilitar el pago de las obligaciones que el derecho real de hipoteca garantiza.

Esta necesidad de los deudores hipotecarios, es vista por los acreedores hipotecarios con una inquietud legítima, pues se plantea si la novación de plazo de la hipoteca constituida en su favor puede perjudicar su rango hipotecario, en el supuesto de que en el Registro de la Propiedad aparezcan otras cargas posteriores, conocidas como cargas intermedias.

 

El art. 4 de la Ley 2/94 tras su reforma por la Ley 41/2007

Este precepto legal, insertado en una norma que tiene como finalidad flexibilizar el mercado hipotecario establece en su apartado tercero que “Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango.”.

De la literalidad de esta norma parece deducirse que si la novación modificativa incrementa la responsabilidad hipotecaria, o si amplía el plazo del préstamo, o bien modifica ambos pactos novando la responsabilidad hipotecaria y el plazo; se perjudicará el rango de la hipoteca novada cuando sobre la finca hipotecada haya inscritas cargas posteriores; salvo que esta novación de importe y/o plazo sea consentida por los acreedores posteriores.

Hasta la segunda mitad del año 2012, la mayoría de la doctrina autorizada había mantenido que la ampliación del plazo, cuando no se realiza simultáneamente con un incremento de la responsabilidad hipotecaria, no afecta al rango de la hipoteca novada, pues los acreedores posteriores son beneficiados con esta ampliación, al evitar que la ejecución de la hipoteca preferente sea causa de la cancelación por purga de su gravamen.

Sin embargo, la reciente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución de 10 de Enero de 2013 publicada en el BOE de 14 de Febrero de 2013 entre otras), viene a dar al traste con esta interpretación, pues según la misma del art. 4-3 citado se deduce que el legislador contempla “dos supuestos distintos y no uno solo, pues, además, si se contemplase únicamente el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria bastaría aludir a la misma sin referirse a continuación a la ampliación del plazo…”.

De esta manera, la Dirección General de los Registros y del Notariado deja sentada la doctrina, al día de hoy y salvo error, no revocada por la autoridad judicial y aceptada por los Registradores de la Propiedad, de que la simple novación del plazo de una operación hipotecaria, cuando hay inscritos derechos posteriores a la hipoteca que se nova, altera su rango en los supuestos que se explican a continuación, salvo que los titulares de dichos derechos posteriores acepten la novación.

 

Diferenciación entre derechos incritos 

y derechos anotados con rango posterior

Según la Resolución comentada hay que distinguir entre derechos inscritos y derechos anotados.

De esta manera, sostiene esta doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que si se trata de la novación del plazo de una hipoteca sobre una finca gravada con hipotecas posteriores, se precisará el consentimiento de estos acreedores posteriores para no perjudicar el rango. Pero, no obstante, si las cargas posteriores son anotaciones preventivas de embargo no es necesario este consentimiento, pues entiende la Dirección General que, en este caso, a los titulares de las cargas posteriores no les perjudica la novación del plazo de la hipoteca.

El hecho de que las hipotecas sean de constitución voluntaria; y las anotaciones preventivas se constituyan de manera forzosa y provisional determina que a estas últimas no les perjudique la novación del plazo de la hipoteca preferente, pues ello, al contrario que en el supuesto de las cargas inscritas, beneficia al acreedor, al concederle más tiempo para ejecutar su carga en el procedimiento judicial del que dimana la anotación preventiva de embargo.

Basa esta diferenciación la Dirección General de los Registros, en que para la regulación de la anotación preventiva de embargo en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 657 y siguientes), tiene transcendencia la cuantía de la carga preferente; pero, sin embargo, el plazo de la hipoteca preferente es indiferente.

No ocurre lo mismo cuando el acreedor posterior tiene inscrita a su favor una hipoteca; pues cuando se constituyó voluntariamente esta hipoteca, el acreedor tuvo en cuenta el plazo de la hipoteca preferente, perjudicándole su ampliación, lo que le obligará a tardar más tiempo en cobrar su crédito. En consecuencia, si se trata de un derecho inscrito, es necesario el consentimiento del acreedor posterior para no perjudicar el rango de la hipoteca novada; mas si se trata de un derecho anotado, este consentimiento resulta prescindible.

 

Conclusión

Hasta ahora, quizás forzados por la crisis, la mayor parte de la doctrina autorizada y Registradores de la Propiedad, estaba admitiendo que las novaciones de plazo de hipotecas no perjudicaban el rango de la hipoteca novada, con independencia de que los acreedores posteriores fueren titulares de derechos inscritos o de derechos anotados. Este interpretación descansaba en la creencia de que, si no se facilitaba la novación del plazo para adaptar la cuota del préstamo a la reducción que la parte deudora había sufrido en sus ingresos por causa de la crisis económica, el acreedor hipotecario se verá forzado a ejecutar la hipoteca por impago del préstamo, lo que conllevará, tras la adjudicación de la finca en subasta pública, la cancelación de todas las cargas posteriores por purga. En definitiva, se entendía, que no sólo al deudor, sino también al acreedor posterior le beneficiaba el acuerdo entre las partes para novar el plazo.

Sin embargo, a la luz de esta nueva doctrina, los deudores hipotecarios se encontrarán con la dificultad de que sus acreedores hipotecarios les concederán más plazo para el cumplimiento de sus obligaciones, solamente si convencen a los titulares de hipotecas posteriores para que consientan tal novación de plazo.

A juicio del que suscribe, esta interpretación casa mal con la finalidad de la Ley 41/2007, pues si bien es cierto que la nueva redacción que el art. 13 de esta Ley concede al art. 4.3 de la Ley 2/1994 no es muy feliz, parece poco oportuno obstaculizar a las familias más afectadas por la crisis económica ampliar el plazo de sus préstamos hipotecarios cuando, sus viviendas, están gravadas por otras cargas posteriores que han constituido voluntariamente para garantizar sus deudas con otros acreedores distintos de aquél que les facilitó la compra de la vivienda.

Sin embargo, hemos de admitir que la publicación de posteriores normas cuya finalidad es tomar medidas para la protección del deudor hipotecario sin recurso, tales como el Real Decreto-ley 6/2012 (BOE de 10-3-12), no contradicen la actual interpretación de la Dirección General de los Registros. De hecho el art. 5.5 de este texto, establece de manera expresa que “La novación del contrato tendrá los efectos previstos en el art 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, con respecto a los préstamos y créditos novados”.

En definitiva, este Real Decreto-ley 6/2012, que en el primer párrafo de su Exposición de Motivos establece que “España atraviesa una profunda crisis económica desde hace cuatro años, durante los cuales se han adoptado medidas encaminadas a la protección del deudor hipotecario que, no obstante, se han mostrado en ocasiones insuficientes para paliar los efectos más duros que sobre los deudores sin recursos continúan recayendo…”, no tiene en cuenta que, en la práctica, si el deudor sin recurso solicita una novación del plazo de su obligación garantizada con hipoteca, y sobre la finca hipotecada hay inscritas cargas posteriores, el acreedor hipotecario exigirá el consentimiento del citado acreedor posterior, consentimiento que si no se presta imposibilitará la novación de plazo solicitada, en perjuicio del deudor hipotecario sin recurso.

De esta manera, cuando existen cargas posteriores o intermedias la posible novación de plazo solicitada por el deudor hipotecario con dificultades económicas, dependerá del consentimiento de un tercero ajeno a la obligación con garantía hipotecaria cuya novación se pretende. Y si este tercero no da su consentimiento, el acreedor hipotecario, en cumplimiento de la normativa sobre disciplina bancaria se verá forzado a contabilizar en mora el préstamo al tercer incumplimiento y a su reclamación judicial, que es precisamente lo que creemos que el legislador pretendía mitigar o evitar con estas normas.

Es más, en este supuesto de cargas posteriores, el deudor hipotecario ni siquiera podrá plantear a la entidad financiera la dación en pago que tanto se pregona en ambientes políticos, pues – como no podía ser de otra manera- la muy reciente Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, excluye en su art. 8 la posibilidad de que el deudor solicite la dación en pago cuando la vivienda está gravada con cargas posteriores.