La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
La regulación de la propiedad horizontal viene cada vez mas, suscitando un enrome interés para la opinión pública, no en vano en España, el 85% de la población, vive bajo el régimen de las comunidades de propietarios y la casuística de los problemas que surgen entre los vecinos, es tan rica y variada que es una permanente fuente de inspiración de escritores, guionistas y directores de ingeniosas obras literarias y series televisivas de rotundo éxito.
En fechas recientes, los medios de comunicación se han hecho eco de la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) introduciendo como pieza estrella el denominado “Desahucio Express” y la de Propiedad Horizontal (LPH).
Respecto al tema que nos ocupa, la reforma se ha limitado a introducir una nueva redacción del apartado tercero del artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, para incorporar dos aspectos con los que tal vez justificar, el último apartado de su pretencioso título que hace referencia a la “eficiencia energética de los edificios”, muy en sintonía con los vientos que arrecian sobre el desarrollo sostenible.
La primera modificación hace referencia a las mayorías necesarias para que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas comunitarios con la finalidad de la mejora de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles lo que requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación aun cuando afecten al título constitutivo, obligando a todos los propietarios. Y si estos equipos tuvieren un aprovechamiento privativo, el acuerdo podrá adoptarse por un tercio de los propietarios, aunque los disidentes no tendrían que contribuir económicamente. Algunos autores han señalado que se trata de una disposición innecesaria y reiterativa ya que estos acuerdos podrían adoptarse de igual modo con la actual regulación de mayorías del apartado primero del artículo 17 de la LPH, al referir que “El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería conserjería u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación…”
La segunda novedad establece que para la instalación en el aparcamiento del edificio de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, no será necesario solicitar autorización de la Junta de Propietarios, pues solo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación a costa del propietario interesado. Regla que sin duda alguna generará innumerables situaciones polémicas por cuanto que para poder instalar un punto de recarga energética en un garaje comunitario se necesitará un contador de luz que tendrá que venir acompañado del preceptivo proyecto de instalación y pasar un determinado cableado eléctrico por las zonas comunes del edificio lo cual necesariamente requerirá un acuerdo comunitario para ordenar esta situación.
El resultado es una reforma demasiado sucinta, que introduce innovaciones que pueden resultar convenientes pero que aparecen reguladas de forma poco acertada y que en la práctica pueden tener una muy limitada eficacia. Por otro lado, se ha perdido una magnifica oportunidad de resolver, otros muchos e importantes problemas que diariamente vienen planteándose en la aplicación de una Ley de Propiedad Horizontal que data del año 1960, y que en muchos aspectos es una norma alejada de nuestra realidad social, a pesar de las diversas reformas que se le han ido introduciendo en los últimos años en virtud de las Leyes 2/1988 de 23 de febrero, 3/1990 de 21 de junio, 10/1992 de 30 de abril, 8/1999 de 6 de abril, 1/2000 de 7 de enero, 51/2003 de 2 de diciembre y la comentada19/2009 de 23 de noviembre.
Con esta reflexión queremos sumarnos a la voces que reclaman cada vez con mayor intensidad, la necesidad de una nueva Ley de Propiedad Horizontal que recoja toda la experiencia acumulada durante el medio siglo de vigencia de la actual norma, cuyas lagunas están siendo diariamente suplidas por una variada interpretación jurisprudencial, en muchos casos contradictoria en función de los diferentes criterios de las audiencias provinciales y en algunos casos hasta del Tribunal Supremo, lo que viene generando una elevada inseguridad jurídica en una materia de por si muy controvertida por la innumerable casuística que produce y su acusada tendencia a la litigiosidad.
Muchos de estos problemas podrían quedar solventados con una moderna y rigurosa Ley “ad hoc”, que entre otros aspectos y sin ánimo de exhaustividad, sustituya los supuestos en los que actualmente son necesarios los acuerdos por unanimidad y que provocan innumerables situaciones de abuso de derecho, por acuerdos con mayoría cualificada; que dote de personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, evitando con ello las importantes limitaciones que actualmente evidencian para operar en el tráfico jurídico; que defina la forma en la que deben practicarse las convocatorias y notificaciones a los propietarios; que desarrolle con claridad el funcionamiento del procedimiento de equidad previsto para las situaciones de bloqueo de los acuerdos de las juntas de propietarios; que elimine la injustificada falta de legitimación para impugnar los acuerdos del propietario que no este al día en las cuotas, por cuanto que supone privación sin precedentes del derecho a tutela judicial efectiva, todo ello sin perjuicio de haya que dedicar una especial atención a los graves problemas de morosidad que sufren las comunidades incrementados aun mas si cabe, por la profunda crisis económica en la que nos encontramos; que aumente el plazo de uno a tres años de la afección real del inmueble por las deudas correspondientes a las cuotas comunitarias en los supuestos de cambio de titularidad; que dote de un privilegio especial a los créditos de la comunidad en el procedimiento concursal en el que se vea inmerso el propietario moroso; que regule expresamente que el plazo de prescripción de las deudas comunitarias es de 15 años evitando la corriente jurisprudencial que amparándose en el apartado tercero del artículo 1966 del Código Civil, sostiene que el plazo es de 5 años al entender que se trata de un pago periódico mensual; que permita en los procedimientos monitorios la acumulación de cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda; que establezca un régimen de responsabilidad personal de los órganos de gobierno de las comunidades; que regule la obligación preceptiva de la grabación videográfica de las Juntas de Propietarios evitando con ello cualquier atisbo de subjetividad y falta de imparcialidad en la redacción de las actas y finalmente que regule desde una perspectiva mucho mas exhaustiva, el régimen jurídico de los complejos inmobiliarios a los que la actual Ley dedica un único artículo (art. 24) con sus propias contradicciones y discordancias internas donde aun se discute si se trata de una disposición de carácter imperativo o si se configura como una norma de derecho dispositivo que dota un amplio margen a la autonomía privada, lo que permite el nacimiento de numerosas situaciones de conflicto de intereses.
