El nuevo juicio verbal de desahucio exprés

Introducción: Alquiler versus compra Economía procesal

Con la nueva ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, se pretende, como su propio nombre indica, primeramente, el fomento del alquiler de viviendas frente a su compra. Se aduce que en el marco europeo, España no es un país muy proclive al arrendamiento(1). Pero el quid de la cuestión estriba en el precio. Efectivamente, alquilar en este país es caro. Prácticamente cuesta lo mismo que afrontar el pago de una hipoteca para la adquisición en propiedad de una vivienda. Siendo así las cosas, sigue siendo difícil, a menos que desciendan las rentas, que se prefiera el alquiler frente a la compra en propiedad.

Por lo que se refiere a los propósitos de la reforma respecto a los aspectos procesales, empiezan por «mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe» (Exposición de Motivos de la ley). El problema a dilucidar es si la nueva Ley arbitra efectivamente los medios conducentes al éxito de tan laudable objetivo, lo que constituirá el objeto axial, a su vez, del presente estudio, siendo el principal escollo a tal efecto el problema de las notificaciones que abordaremos al término del presente estudio.

Los 4 pilares del nuevo juicio de desahucio Express

En el apartado II de la Exposición de Motivos de la Ley, que entrará en vigor el 24 de diciembre de 2009, se resumen los cuatro bloques principales de la reforma:

1) Se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo.

Lo que podemos calificar de adecuado y elogiable.

2) Se amplía el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse las reclamaciones de rentas cuando no se acumulan al desahucio.

Lo que podemos calificar de plausible, ya que así se evita que como ocurría antes al amparo del artículo 249.1.6º LECiv las reclamaciones de rentas, aun de muy escasa cuantía, habían de sustanciarse por los trámites del Juicio Ordinario. Efectivamente, esto era algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.

3) Se prevé que el juicio previsto para sustanciar la oposición que el arrendatario requerido de pago pueda formular en el procedimiento monitorio se adecue por la materia a los trámites del juicio verbal. Lógico corolario del apartado 2: Se pretende adecuar por la materia la reclamación de rentas a los trámites del juicio verbal y, consecuentemente, del mismo modo, el juicio de oposición al monitorio iniciado para reclamar dichas rentas.

4) Diversos supuestos de reducción de plazos y eliminación de trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.

Por ejemplo, la reducción a un mes del requerimiento previo a efectos de excluir la enervación de la acción, la fijación de la cuantía del procedimiento de acuerdo con la anualidad de la renta, la agilización de los trámites para la ejecución de las sentencias no requiriéndose ya por regla general la presentación de demanda ejecutiva, etc.

Estudio detallado de los mecanismos de economía procesal

1. Hasta ahora se preveía la posibilidad de que el arrendador, al presentar demanda de desahucio, asuma el compromiso de condonar las rentas adeudadas y las costas si el demandado abandona la finca en un plazo determinado. La reforma fija este plazo en un mínimo de 15 días, frente al mínimo de un mes anterior, y anuda a este compromiso y a su aceptación por el demandado una consecuencia no regulada hasta ahora. Aunque con deficiente técnica procesal y legislativa, se dispone que si el arrendatario acepta este compromiso y se allana a la demanda, el incumplimiento del plazo de desalojo dejará sin efecto la promesa de condonación y se procederá al lanzamiento del arrendatario en la fecha que se fije o en la previamente fijada (si lo estuviera ya).(2)

O sea, propietario e inquilino pueden llegar a un pacto, de modo que el dueño de la casa puede condonar al inquilino la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. En este caso, el inquilino tiene un plazo para marcharse no inferior a 15 días y hasta que las partes acuerden. Si finaliza este periodo voluntario y el inquilino no abandona la casa, en menos de 15 días se ejecuta el desalojo.

2. Se reduce a un mes la antelación necesaria para que el requerimiento de pago impida la enervación. El arrendatario tiene derecho a enervar la acción de desahucio, por una sola vez, siempre que el arrendador no le haya requerido de pago previamente. Hasta ahora este requerimiento debía ser hecho por el arrendador con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda para que impidiera la enervación. Tras la reforma, basta con que el requerimiento de haga con un mes de antelación, de manera que, una vez requerido de pago el arrendatario, puede presentarse la demanda al cabo de un mes, si no se han pagado las cantidades debidas(3).

Se modifica, pues, el apartado 4 del art 22 de la LEC para establecer que en los supuestos de enervación de la acción por pago antes de la celebración de la vista de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que se adeuden en el momento de dicho pago, el proceso terminará por Decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial.

Si el demandante se opone a la enervación se cita a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de la LEC, tras la que el Juez dictará sentencia en la que declarará enervada la acción, o bien, estimará la demanda dando lugar al desahucio.

La enervación sólo cabe en una ocasión, a excepción de que el cobro no hubiera tenido lugar por causa imputable al arrendador o que se hubiera requerido fehacientemente el pago con un mes de antelación a la presentación de la demanda.

Se prevé expresamente la condena en costas al arrendatario en el supuesto de enervación de la acción, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

3. Para evitar que la solicitud del derecho de justicia gratuita sea utilizada por el arrendatario como forma de dilatar el proceso, se establece que el demandado debe solicitar el reconocimiento del derecho de justicia gratuita dentro del plazo de tres días desde que se le notifica la demanda. Si no lo hiciera así, el juicio no podrá suspenderse por falta de designación de Abogado y Procurador de oficio, salvo que el Juez así lo ordene en interés de la justicia(4), quedando a criterio del propio juzgado la decisión de si existe o no indefensión en el caso de que decida no suspender (puesto que sigue teniendo la facultad de hacerlo según el art 16.2 de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita).

4. Si hasta ahora la Ley permitía que el demandante fijara como domicilio del demandado a efectos de notificación, el de la vivienda o local arrendado, ahora se entiende a todos los efectos que ése y no otro será el domicilio de notificación, si las partes no han señalado otro en el contrato. Además, y para agilizar las notificaciones, en caso de que el arrendatario demandado no sea hallado en los domicilios designados, se procederá sin más trámite a fijar la notificación en el tablón de anuncios del Juzgado, sin necesidad de más averiguaciones(5). (Si la demanda se dirige contra una persona jurídica puede señalarse el domicilio del administrador, gerente, presidente, miembro o gestor de la Junta)

5. La reforma prevé que, si en la demanda se solicita expresamente, la Sentencia podrá condenar al arrendatario deudor a satisfacer todas las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la efectiva entrega de la finca arrendada(6).

En tal caso, la sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo las que se deban en el momento de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última (“condenas de futuro”)

6. Se modifica, asimismo, el criterio para la determinación de la cuantía de las demandas de desahucio y, en general las relativas al arrendamiento. Hasta ahora, con excepción de las acciones relativas a la reclamación de rentas, en todas las demás se debía tomar como cuantía de la demanda, el valor del inmueble. A partir de ahora se considera que la cuantía del procedimiento es una anualidad de renta(7).

7. Hasta ahora, al recibir y admitir la demanda el Juez debía fijar la fecha del juicio y también una fecha para el lanzamiento del arrendatario para el caso de que recayera Sentencia estimando la demanda. Sin embargo, se producía el efecto perverso de que tal fecha resultaba habitualmente inaplicable, porque la propia Ley obligaba al demandante a presentar nueva demanda de ejecución, después de que transcurrieran veinte días desde la firmeza de la sentencia. Normalmente, cuando llegaba la fecha inicialmente fijada para el lanzamiento, el plazo de veinte días no había transcurrido o el Juzgado no había proveído aún la demanda de ejecución.

Con la reforma, la Ley permite que en la propia demanda de desahucio se deje interesada la ejecución de la Sentencia; si no se ha hecho así, bastará con solicitar la ejecución, una vez firme la Sentencia, sin necesidad de presentar demanda ejecutiva y sin que sea preciso esperar el plazo de veinte días(8).

8. La reforma trata de concentrar aún más los trámites y los señalamientos, pero desgraciadamente, lo hace de forma un tanto caótica. Así, se prevé que, en la citación a juicio, además de quedar ya fijado el día para el lanzamiento, se cite a las partes para recibir la notificación de la Sentencia, lo que ha de tener lugar en el sexto día a partir del señalado para la vista. Sin embargo, también se prevé que en la propia vista se cite a las partes para notificarles la Sentencia, notificación que –se dice- debe tener lugar el día más próximo dentro de los cinco siguientes a la fecha de la Sentencia. Esto último, además de ser contradictorio con lo que se acaba de señalar, resulta imposible de determinar por cuanto a priori no se sabe cuál va a ser la fecha de la Sentencia.

Por lo demás, es de lamentar que no haya previsto el legislador ninguna consecuencia específica para el supuesto de que el demandado no acuda el día fijado para que le sea notificada la Sentencia. Sí hay una previsión para la notificación de las sentencias en el tablón de anuncios del Juzgado, pero dada su ubicación sistemática (modificación del artículo 497 LEC), entiendo que es solamente aplicable a los supuestos de rebeldía del demandado (cuando no acude al juicio), pero no a aquellos casos en que, habiendo acudido al juicio, no comparece para ser notificado(9).

Y además:

– No procederá el recurso de queja en los procesos de desahucios de finca urbana y rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada.

– Y en definitiva, la sentencia condenatoria es suficiente para ejecutar el desahucio en menos de 15 días, sin iniciar un nuevo proceso y sin notificación al condenado. La propia sentencia dirá el día y la hora en que se lanzará al moroso.

Así, la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo se notificará por edictos fijando copia de la misma en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial si el demandado citado en forma no comparece para la notificación personal.

-Otra novedad: en el mismo procedimiento se podrá ir también contra el avalista. Así pues, cabe la acumulación de acciones contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

Notificaciones, el cuello de la botella

La nueva ley dice que si propietario e inquilino no han acordado en el contrato un domicilio en el que se lleven a cabo los actos de comunicación, éste será el de la vivienda o local arrendado. Si no se le localiza, se procederá sin más trámites a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Sin embargo, “la modificación del sistema de notificaciones es muy insuficiente y los plazos van a ser similares”, dicen en Arrenta. “Los juzgados están saturados y no hay medios, ni agentes, ni días disponibles para adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento, de hecho, en Madrid en 2010 no quedan fechas”, explican.

Y es que los trámites de notificación son un auténtico obstáculo en los procedimientos judiciales, los responsables del 80% de las demoras, porque los morosos evitan siempre ser notificados. Por eso, “tenemos muchas esperanzas en las mejoras adoptadas”, señalan en la Fundación de Derechos Civiles. Esperanzas también porque Lexnet, correo segurizado que supone la notificación a profesionales, se extenderá mediante la firma electrónica también a particulares, señala Ana María Fuente Pacheco, diputada del Partido Socialista.

Otro pilar importante. La falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio. Así, se impone un plazo para que el inquilino pueda solicitar abogado y procurador de oficio (tres días desde la notificación de la demanda) porque, en la actualidad, la treta que intentan los morosos es solicitarlo el día antes para suspender la celebración del juicio, señala el abogado Andrés Vilacoba.

Competencias del Secretario Judicial

En todos los casos en los que el procedimiento finalice por acuerdo de las partes, el Secretario Judicial cerrará el proceso mediante un Decreto. No son de aplicación hasta mayo las disposiciones referidas a atribuciones del Secretario Judicial en materia de juicio de desahucio -aunque ya se ha publicado en el BOE la Ley Orgánica del Poder Judicial y constitución de la Oficina Judicial-, pero será uno de los bastiones del nuevo mercado de alquiler. A partir de entonces, los secretarios judiciales tendrán competencias para la finalización de pleitos en alquiler por razones de desahucio, del mismo modo que en el resto de procedimientos civiles, señala Fuentes Pacheco. Por ejemplo, si hay acuerdo para la marcha voluntaria del moroso no será necesaria la firma de un juez.

Veamos caso por caso:

Dos. Se modifica el apartado 4 y se introduce un nuevo apartado 5 al artículo 22, que quedan redactados del siguiente modo:

«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.»

Dieciocho. Se modifica el apartado 4 del artículo 703 de la LEC, que queda redactado del siguiente modo:

«4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.»

Disposición transitoria segunda.

Las nuevas atribuciones de competencia al Secretario judicial recogidas en el artículo segundo de esta Ley no se harán efectivas hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Cuadro de Artículos Afectados

Afecta a los siguientes artículos:

• Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios

• BOE 24/11/2009

Modifica LAU 1994:

• Art. 9

Modifica LEC 7 enero 2000:

• Art. 21, 22, 33, 155, 164, 220, 249 a 252, 437 y 438, 440, 447, 494, 497, 549, 703, 818, Disposición Adicional Quinta (apartado 2º).

Modifica Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal:

• Art. 17

Vacatio legis: un mes desde su publicación en el BOE.

Disposiciones transitorias:

– La reforma se aplicará a los procesos que se incoen con posterioridad a su entrada en vigor.

– También se aplicará a partir de la sentencia que recaiga en procesos ya iniciados.

– Las nuevas atribuciones de competencia al Secretario judicial no se harán efectivas hasta la entrada en vigor de la Ley de reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial 4 de mayo de 2010.

NOTAS

1. EM: “De hecho, el alquiler en España representa tan sólo el 11 por ciento del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno del 40 por ciento.”

2. El apartado 3 del artículo 437 LEC queda redactado del siguiente modo:

«3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.»

3. Se modifica el apartado 4 y se introduce un nuevo apartado 5 al artículo 22 de la LEC, que quedan redactados del siguiente modo:

«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.»

4. Se introduce un nuevo apartado 4 al artículo 33, que queda redactado del siguiente modo:

«4. En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.»

5. El apartado 3 del artículo 155 de la LEC queda redactado del siguiente modo:

«3. A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.

Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.

Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.»

Se añade un nuevo párrafo al artículo 164, que queda redactado en los siguientes términos:

«En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.»

6. El artículo 220 de la LEC queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 220. Condenas a futuro. 1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»

7. La regla 9 del artículo 251 de la LEC queda redactada del siguiente modo: «9. En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato.»

8. Se añaden nuevos apartados 3 y 4 del artículo 549 de la LEC, que quedan redactados del siguiente modo: «3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado. 4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.»