Eficacia real de la condicion resolutoria expresa en la compraventa

Muchos, en el ejercicio de nuestra profesión, habremos intervenido o asesorado una compraventa con precio aplazado en la que, para mayor garantía de cobro por parte de nuestro cliente de la parte del precio dejada al arbitrio del tiempo, hemos recomendado la inclusión en el documento público de la famosa condición resolutoria expresa.

El supuesto de hecho es muy sencillo: nuestro cliente negocia y cierra la venta de, por ejemplo, una finca rústica por 1.000.000 €, de los que acuerda cobrar a la firma de la escritura 300.000 € y el resto en 4 pagos anuales de 175.000 €. En garantía de cobro del precio aplazado se acuerda y se formaliza en la propia escritura, con acceso por tanto al Registro de la Propiedad, una condición resolutoria en la que se establece que el impago de cualquiera de los plazos pactados posibilitaría la resolución de la compraventa y nuestro cliente, además, retendría para sí todas las cantidades recibidas hasta dicho momento en concepto de cláusula penal. Hasta aquí, todo normal.

Pero todo se tuerce cuando, llegado el primer plazo de pago, al año de la firma de la escritura de compraventa, el comprador lo incumple. Como es lógico, nuestro cliente vuelve a vernos a nuestro despacho ansiando una solución a tan delicada situación. Cuando retomamos el expediente que archivamos hace apenas un año, nos regocijamos por lo bien que hicimos el trabajo: incluimos la maravillosa condición resolutoria expresa. Nuestro cliente, de no mediar el pago por parte del comprador, recuperará la finca y, además, podrá retener lo cobrado hasta la fecha (o en el peor de los casos, gran parte). Tranquilizamos a nuestro cliente y él deja todo en nuestras manos confiando en nuestra labor.

Contactamos con el comprador que nos remite al compañero: “mi cliente no es que no quiera pagar, es que no puede, tiene deudas y todo su patrimonio está embargado o hipotecado, es más, incluso ha tenido que prestar esta finca como fianza constituyendo sobre ella una hipoteca a favor de la Agencia Tributaria. Pero no te preocupes, asume que perderá la finca y está dispuesto a firmar la resolución de mutuo acuerdo” ¡Menos mal que aconsejamos la inclusión de la condición resolutoria!

El camino, estando el compañero y su cliente de acuerdo, no debe ser difícil, ni siquiera habrá que acudir al requerimiento previsto en el 1504 del Código Civil. Como buen caballero el vendedor reconoce la situación y ambas partes firman de común acuerdo la ejecución de la resolución en un nuevo documento público en el que se dota de veracidad y firmeza lo sucedido, este documento tendrá acceso al Registro y todo arreglado: la compraventa resuelta, la finca de nuevo inscrita a favor de nuestro cliente y la hipoteca a favor de la AEAT, siendo la inscripción de la condición resolutoria previa, también resuelta. Todo vuelve a estar como hace un año, pero al menos nuestro cliente pudo, con los 300.000 € cobrados, salvar el negocio familiar. Ahora, con la crisis aún más acuciante, tendrá que intentar de nuevo vender la finca aunque, por la situación del mercado, a un precio mucho menor.

Al salir de la notaría el cliente insiste en invitarnos a una cerveza, gracias a nuestro trabajo y asesoramiento está todo arreglado y él más que contento. Las operaciones han sido incluso fiscalmente inocuas al estar sujetas a IVA y compensarse la una con la otra, todo ha sido perfecto, sólo falta la inscripción en el Registro, una vez inscrita podremos archivar el asunto como definitivo.

Pero en esta profesión no todo puede ser tan bonito: llega la calificación del Registro con una referencia expresa al artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario: “Las inscripciones de venta, de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto”. Parece que se resiste el final feliz.

Indignados con la situación, recurrimos la calificación, pero la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado es contundente. Parece que nuestro trabajo y nuestra pericia no eran tan buenos; cuando las cosas se tuercen, la condición resolutoria expresa no es tan eficaz como presumíamos. Para dotarla de eficacia y que gane firmeza con la inscripción de la propiedad de nuevo a favor del vendedor en el Registro en iguales condiciones en que lo estuvo antes de la firma de la compraventa, deben cumplirse los siguientes parámetros:

1. El lógico cumplimiento de las premisas en ella establecidas, en este caso, la falta de pago de los plazos acordados.

2. Debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; en nuestro caso, la escritura de compraventa con la condición incluida en ella.

3. Haber requerido judicialmente o por conducto notarial al comprador comunicando la decisión de que se ha optado por la resolución del contrato y que éste no se oponga (no basta con la inexistencia de oposición, debe acreditarse el consentimiento o allanamiento del comprador a la resolución o, subsidiariamente, la pertinente resolución judicial estimatoria de ésta). En nuestro caso, esta premisa se cubre con la firma del nuevo documento público en el que se aplica, de mutuo acuerdo, la condición resolutoria y la cláusula penal.

4. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. En nuestro caso, 300.000 €.

Siendo así, en el caso que nos ocupa, nuestro cliente habría cumplido las tres primeras premisas, pero para lograr que la finca se inscribiese de nuevo a su nombre y quedase sin efecto la hipoteca que el comprador tuvo que formalizar a favor de la Agencia Tributaria, tendría que cumplir la cuarta y consignar los 300.000 € que ya cobró y que, recordémoslo, ya empeñó en saldar las numerosas deudas que tenía en el negocio familiar. Es decir, tendría que consignar 300.000 € que no tiene.

El fundamento jurisprudencial y doctrinal de la exigencia de la consignación de lo ya recibido es múltiple: primero se trata de una exigencia legal ineludible por así regularlo expresamente el Reglamento Hipotecario en su artículo 175.6; segundo es un presupuesto necesario por la posible ponderación judicial que, ex artículo 1154 del Código Civil, pueda sufrir la cláusula penal; y tercero la resolución produce sus efectos ‘ex tunc’ y no ‘ex nunc’, de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (en nuestro caso, la hipoteca a favor de la AEAT), por lo que se trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades.

Otra duda que queda patente es la del tiempo que tendría que mantenerse esa consignación y cuál es el hito que permitiría retirarla. En nuestra opinión ésta debería permanecer en tanto en cuento no se dicte una resolución judicial que, o bien al resolver alguna reclamación planteada por algún tercero que quiera hacer valer su derecho o bien por así solicitarlo el vendedor en un procedimiento declarativo, declarase la compraventa como bien resuelta y la cuantificación de la cláusula penal aplicada como correcta. Pero esta es otra cuestión que no es objeto de esta reflexión.

Por tanto, logrado el mutuo acuerdo de las partes y el allanamiento expreso del comprador en lo que a la resolución y a la cláusula penal se refiere, ello permitiría la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad de nuevo a favor del vendedor; pero sin la consignación de las cantidades recibidas hasta dicho momento (300.000 €) no se lograría la resolución de los derechos constituidos sobre la finca tras la venta, lo que, desde la perspectiva del caso expuesto en la presente, llevaría a lograr la inscripción de la finca rústica de nuevo a favor de nuestro cliente pero con la permanencia, como inscripción y, por tanto, derecho previo, de la hipoteca a favor de la AEAT.

Expuesto cuanto antecede recuperamos en este momento el título del que parten estas líneas: la duda sobre la eficacia real de la condición resolutoria expresa en la compraventa. Para que dicha herramienta jurídica fuese realmente eficaz, deberíamos haber aconsejado a nuestro cliente que guardase los 300.000 € que recibió a la firma de la escritura, que no pagase ninguna deuda, que dejase su negocio morir y que los tuviese a buen recaudo por si el comprador incumpliese lo pactado. Lógicamente, ante tal consejo, nuestro cliente no hubiese vendido la finca y habría esperado a otro comprador que, quien sabe, lo mismo nunca habría llegado.

Ante esta tesitura, desde nuestro punto de vista, este recurso jurídico queda reservado y es eficaz, exclusivamente, para los casos en los que el dinero recibido se puede “quedar a buen recaudo” hasta el total pago del precio aplazado o para los casos en que el vendedor tiene capacidad financiera suficiente como para permitirse consignar las cantidades recibidas en el momento en que llegue el incumplimiento del vendedor. Para todos los demás casos en los que la venta se produce por necesidad o para reinversión inmediata, la gran mayoría de ellos, esta herramienta pierde toda su eficacia, siendo mejor acudir a otro tipo de recursos que, si bien incluso suponen un mayor coste, a la larga podrán ser mucho más eficaces y más resolutivos a los intereses de nuestro cliente.

Reseña legal y jurisprudencial

• Arts. 513.6, 529, 1123, 1124, 1152, 1154 y 1504 C.C.; Arts. 11, 34 y 76 LH; Arts. 59, 175.6, 238 y 239 R.H.

• Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de Diciembre de 1982, 16 de Septiembre de 1992, 19 de Julio de 1994, 20 de Diciembre de 1999, 28 de Marzo de 2000, 22 de Enero de 2001, 9 de Junio de 2010, 26 de Noviembre de 2012 y de 10 de Diciembre de 2015 entre otras.

• Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de Octubre de1995, de 16 de Abril y 21 de Octubre de 2003 entre otras.