Desahucio por expiración del término contractual
Aunque nos resulte, quizás, más familiar el decálogo del abogado Uruguayo D. Eduardo Couture, no es menos conocido el decálogo elaborado por D. Ángel Ossorio, con el cual me siento igualmente identificado, bien sea, conscientemente, por su claridad o bien, inconscientemente, por provenir del autor que me ilustró sobre esta difícil profesión en su libro “El alma de la toga”, cuya lectura me fuera recomendada por D. Jesús Manuel Botello Fernández el primer día que puse los pies en un despacho de abogados, siendo un texto de tono amable que, a pesar de superar los ochenta y cinco años de vida, es de plena aplicación para el correcto ejercicio de nuestra profesión a día de hoy. Este decálogo contiene tres reglas que en ocasiones olvidamos los letrados, casi siempre enfrascados en otro tipo de cuestiones más prácticas o estratégicas. Las mismas son: Ten fe en la razón que es lo que en general prevalece, en segundo lugar, pon la moral por encima de las leyes y por ultimo, aprecia como el mejor de los textos el sentido común. Nuestros clientes en muchas ocasiones nos ganan la batalla en el cumplimiento de estas normas que más que calificarlas como deontológicas, las calificaría como consejos de aquellas mentes privilegiadas que, además, tienen ya muchas batallas a las espaldas.
Y digo esto por que no hace mucho tiempo, unos días antes de un juicio y sin aparente éxito intentaba explicarle al cliente los caminos procesales que, estratégicamente, podíamos usar para obtener, por una parte, dar por finalizado un arrendamiento por expiración del plazo contractual y por otra, obligar al contrario a pagar las rentas debidas y su estancia una vez expirado el contrato, desde que se le notificó nuestra intención de no prorrogar el contrato. Le hablé de acumulación de acciones, de finalización del periodo contractual, de la reclamación de los daños y perjuicios acumulada a la acción de desahucio por expiración del periodo contractual, y demás vicisitudes procesales. Este cliente, por su expresión, se mostraba ciertamente contrariado con mi exposición, delatando su enojo, y sin duda pensando que su letrado era ciertamente corto de entendederas, por tratar de explicar con un lenguaje tan técnico lo obvio. Su respuesta a mi perorata procesal fue tajante, replicándome que lo que debíamos lograr es que condenen a Don Fulano a que deje el local libre y que vaya pagando hasta que se resuelva el procedimiento. En definitiva, carecía de lógica que mi cliente tuviera que poner varios procedimientos para obtener la integra restitución de la posesión de su inmueble, reclamando por separado las rentas que se hubieran devengado durante la sustanciación del mismo, por otra parte resultaba, asimismo, inmoral que el inquilino pudiera dilatar indiscriminadamente su estancia en el inmueble recurriendo sin que tenga que abonar cantidad alguna, y resultaba finalmente ajeno al sentido común que la interpretación de un texto como la nueva ley de enjuiciamiento no permitiera esta acumulación de acciones al objeto de reclamar no solo la restitución de la posesión mediante el desahucio del inquilino sino la reclamación ejecutiva cualquier cantidad debida durante el procedimiento al objeto de evitar en lo posible el intento de alargar en la fase de apelación la estancia en el inmueble, sobre todo cuando nos encontramos litigando en poblaciones, desgraciadamente famosas por su embotellamiento procesal, que hacen que al ocupante le valga la pena esos meses de más de ocupación aun cuando deba asumir una ineludible condena en costas de la segunda instancia.
Parto, a la hora de abordar este tema, de la premisa mayoritariamente aceptada, de que, una vez finalizado el termino contractualmente fijado en un contrato de arrendamiento e instada por cualquiera de las partes facultadas para ello, la terminación del mismo, las cantidades que el arrendatario paga o debiera pagar por su estancia no consentida ya no es renta propiamente dicha sino una cantidad asimilada a indemnización por perjuicio de la ocupación no consentida. En un supuesto habitual, nos encontrábamos con una persona que no se da por aludido en la comunicación que pone de manifiesto la terminación del contrato, no se marcha del inmueble, deja de pagar la renta debida antes incluso de que finalice el contrato, y llegado el fin del mismo se mantiene allí durante meses, en espera de que se resuelva el inminente pleito en primera instancia y tras la Sentencia condenatoria, previsiblemente, formula una temeraria apelación, demorando el proceso hasta que se dicte una nueva sentencia confirmatoria, adquiriendo la misma firmeza, solicitando los beneficios que otorga el art. 703 para desalojar los enseres y las obligaciones del 704 en caso de que fueren varios los ocupantes del inmueble, y finalmente ejecutar por la vía de apremio el oportuno lanzamiento.
Lo primero que debemos distinguir con nitidez es el hecho de que la nueva ley de Enjuiciamiento Civil no ha destinado un artículo específico a la acumulación de la acción sumaria de expiración del término contractual a la de reclamación de estas cantidades debidas en concepto de ilegítima ocupación. En cambio, cuando la acción instada es la de desahucio por falta de pago la realidad es muy distinta pues el Art. 438.3 regla 3a establece expresamente, en forma de excepción, la posibilidad de acumulación de acciones en caso de que el juicio verbal de desahucio tenga origen en la falta de pago de las rentas debidas, cualquiera que fuere su cuantía, y recordemos que en un principio también dependía, esta acumulación de la cuantía, pues si era superior a 500.000 habría de sustanciarse por un proceso Declarativo Ordinario (vigente hasta diciembre del 2001). También ha resultado excluida esta materia de la disposición adicional quinta de la LEC introducida tras la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial que en aras de agilizar la tramitación de ciertos procesos deja fuera expresamente los de desahucio por expiración del término contractual, de tal forma dice la ley que en aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias:
a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del art. 250 de esta ley.
b) Desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.
c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6a del art. 770.
d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los arts. 771 y 773.1.
e) Demandas de nulidad, separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro.
Sea como fuere, esta omisión, bajo mi punto de vista, sin razonamiento suficiente que la sustente hace que tengamos que aprovechar al máximo los recursos de nuestra reciente Ley de Enjuiciamiento cuando pretendemos acumular el desahucio por expiración del término y la reclamación de rentas.
Para ello lo primero a lo que debemos dar respuesta es, qué ocurre cuando se insta el desahucio por expiración del término contractual y pretendemos solicitar las rentas debidas y las que se van a deber durante el proceso. Sencillamente nos debemos remitir a la regla general en cuanto a acumulación de acciones, es decir que se puede acumular toda acción derivada de los mismos hechos, siempre que proceda su sustanciación por los trámites propios del Juicio Verbal (438.1.1a). Ello quiere decir que, por ejemplo, si un inquilino debiera ya varios meses de renta o cantidad asimilada por ocupación y ya superan la cuantía establecida para el juicio verbal la acumulación sería del todo inviable, y el arrendador, tendría que o bien acudir a un plenario, o esperar a la finalización de un procedimiento sumario de desahucio para instar otro o bien simultanear un procedimiento de reclamación de reclamación de rentas, daños y perjuicios con otro de desahucio por expiración del termino contractual, algo, en este último caso, realmente gravoso y con bastantes escollos procesales.
En el caso de que las rentas, más las cantidades devengadas por ocupación no consentida debidas a la fecha de instar el desahucio por expiración del termino contractual, no superen la cuantía propia del Juicio Verbal la acumulación es absolutamente plausible si bien, nos encontramos con una nueva problemática, ¿Cómo reclamar esas cantidades por “ocupación” mientras se sustancia el procedimiento?. La forma que considero más acertada, es mediante un suplico con tres peticiones diferenciadas, ejercitando tres acciones, por una parte, solicitando en primer lugar de forma principal la declaración de expiración del término contractual, condenando al demandado a pasar por dicha declaración a proceder al desalojo del inmueble, y en segundo lugar, mediante otras dos peticiones, una primera que dirigida a solicitar la condena del demandado por rentas debidas, y una tercera a solicitar la condena del demandado por los daños y perjuicios que ya se hayan puesto de manifiesto (mensualidades y gastos tras la finalización del contrato) así como los que son de previsible generación al amparo del art. 219 para acumular esta petición, en aquello que la ley llama frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase.
No obstante estas cantidades, a las que me he referido en último lugar, ni son propiamente frutos, ni rentas, ni utilidades siendo calificada como “precio de la ocupación”, por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 28-9-2004 (Pte: D. Fernando Sanz Talayero) cuando dice que “…si el arrendatario no se va, mientras se decide judicialmente el desahucio está obligado a pagar las rentas del local que ocupa, siendo legítimo que el arrendador las cobre como precio de la ocupación y resarcimiento de los perjuicios sufridos.”
Esperamos por lo tanto que la sentencia condene sola resolución al demandado no solo a dejar expedito el inmueble sino a “ponerse al día” en las rentas, a pagar los daños y perjuicios desde la fecha de la finalización contractual hasta el efectivo desalojo.
Pero esta es sólo la primera parte de la contienda, pues nuestro cliente espera, no solo que el demandado sea lanzado lo antes posible, sino que sea obligado a abonar las cantidades a que ha sido condenado a medida que se van generando, y así evitar el pernicioso resultado de un fatigoso procedimiento en segunda instancia con una gran cantidad debida por un condenado a las puertas del lanzamiento y, de paso, a las puertas de la insolvencia. En tal caso la ley de enjuiciamiento Civil ofrecería la posibilidad de aplicar el genérico Artículo 449 el cual establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
En principio, y como es obvio, hemos de encuadrar el procedimiento de desahucio por expiración del término contractual como procedimiento que lleva aparejado el lanzamiento, sin embargo, siempre podemos encontrar a quien niegue la aplicación de este artículo en cuanto las cantidades devengadas tras la expiración del termino contractual, los cuales sustentarán su alegación en que las cantidades que se van generando, ni son rentas vencidas, ni con arreglo a ningún contrato deben pagarse por adelantadas, pues como ya se ha dicho anteriormente son “indemnización por precio de la ocupación”, escollo que quedaría salvado con un suplico que dirá lugar a una sentencia que en su fallo condene al demandado de forma sistemática, tanto a pagar puntualmente lo debido como a pagar también puntualmente lo que se vaya debiendo, aun así el Tribunal Supremo, aclara que a diferencia de lo que disponía el ordinal 3o del Art. 1706 de la LEC de 1881-referido exclusivamente a los arrendamientos rústicos, urbanos o de cualquier naturaleza- ha establecido la obligatoriedad de cumplimiento de dicho requisito para todos “los procesos que lleven aparejado el lanzamiento”; de manera que la definitiva redacción de este precepto hace exigible el cumplimiento oportuno del requisito no sólo en aquellos procesos arrendaticios en que se ejercite una acción de desahucio, bien sea por falta de pago o expiración del término contractual (seguidos por el cauce del juicio verbal tanto bajo la vigencia de la LEC de 1881, según establecía el art. 38 de la LAU , como tras la LEC 1/2000, al amparo de su art. 250.1o), sino que resulta exigible en todos aquellos procesos, cualquiera que sea la acción ejercitada y el cauce procedimental seguido, cuya consecuencia sea el lanzamiento, o lo que es lo mismo, lleven aparejado el desalojo o la entrega de la posesión, como consecuencia del cese de una relación jurídica en la que se venga satisfaciendo un canon o renta. Así pues, en la medida en que la Sentencia que se recurre, aclarada por Auto de 19 de noviembre de 2001, se acuerda expresamente “…declaramos resuelto el citado contrato, procediéndose al desahucio de la sociedad actora, que deberá entregar a la arrendadora la posesión de la Estación de Servicio …”, no cabe duda alguna de que resulta exigible el cumplimiento del requisito que se examina, ya que la estimación de la demanda reconvencional por la Sentencia dictada en segunda instancia lleva consigo el lanzamiento de la entidad actora recurrente. (Auto de 20-5-2003de la Sala Primera Tribunal Supremo, rec. 229/2002. Pte: D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta).
Podemos por tanto decir con criterio, sin aburrir en exceso al cliente con peroratas innecesarias, que, salvo raras interpretaciones alejadas del sentido común, podemos solicitar Judicialmente de forma sumaria y en un solo procedimiento la extinción del contrato y el inmediato desahucio, las rentas que debe y las que vaya debiendo, tranquilizándole cuando le informemos que el contrario, además, no puede recurrir si no se pone al día con las rentas.
