Aspectos jurídicos de la figura del condohotel
1. Concepto de condohotel y elementos esenciales
La expresión condohotel deviene de la combinación de las palabras condominio en su acepción de titularidad de una cosa en común y de hotel en sentido de actividad de destino del inmueble sobre el que la copropiedad se configura.
Implantado en zonas turísticas consolidadas, especialmente en Latinoamérica y sur de EEUU, en España es un fenómeno que poco a poco ha ido consolidándose en la búsqueda de nuevas formulas de inversión.
El condohotel puede definirse como aquella figura en la que las distintas habitaciones o unidades de alojamiento pertenecen a propietarios diferentes siendo la actividad turística de alojamiento que en el mismo se desarrolla gestionada y explotada de manera conjunta y común a través una única empresa turística.
De esta forma en el condohotel aparecen tres elementos personales. El promotor en su condición de titular del edificio destinado o que se destinará a hotel y que mantendrá la propiedad de los elementos comunes; el adquirente de la unidad de alojamiento que se convierte en condómino junto al promotor y el resto de adquirentes del resto de habitaciones; y la empresa de gestión, empresa turística debidamente habilitada que se encarga de la explotación global y única del hotel.
Pese a sus aparentes coincidencias, esta forma de titularidad debe distinguirse del contrato de régimen de uso turístico por turnos (la mal llamada multipropiedad) con el que presenta la principal diferencia de que el usuario de este último contrato adquiere por un concreto tiempo (por semanas, normalmente) una unidad de alojamiento no en propiedad, sino en uso, siendo dicho uso compartido con otros usuarios el resto de las semanas del año y extinguiéndose el derecho de uso al transcurso de 50 años.
En cambio, la figura del condohotel otorga un derecho de propiedad sobre la habitación que se adquiere la cual presenta limitaciones en cuanto al uso, pues podrá disfrutarla durante un periodo al año siendo cedida el resto del año a un gestor que, junto al conjunto del hotel, la comercializará, percibiendo cada propietario el beneficio previamente pactado.
De esta definición pueden extraerse los siguientes elementos esenciales del condohotel:
La división del inmueble en elementos separados e independientes que son susceptibles de uso y propiedad igualmente independiente.
Existencia de elementos de uso común que coexisten con los anteriores
El establecimiento debe tener una actividad turística, en concreto, de alojamiento hotelero o extrahoteleros.
La cesión de estos elementos independientes a un empresario turístico
La explotación de las unidades de alojamiento por una sola empresa.
2. Referencias de la legislación turística española al condohotel
Posiblemente uno de los principales inconvenientes que presenta para los inversores esta figura contractual se plasma en la casi ausencia de regulación en nuestro ordenamiento que ha venido en los últimos años minorándose por la inclusión en las diversas Leyes del Turismo autonómicas o en la especifica de los establecimientos hoteleros de aspectos puntuales sobre esta figura en la siempre necesaria, pero también excesiva, intervención de la Administración Pública en el sector turístico.
Si seguimos un orden cronológico es Andalucía la que contiene la primera referencia al condohotel contenida en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía que admite esta posibilidad, en su artículo 42, de constituir establecimientos en un régimen de propiedad horizontal o figuras afines en hoteles de categoría mínima de cuatro estrellas o de tres llaves en el caso de apartamentos turísticos.
Añade la norma que en el Registro de la Propiedad deberá hacerse constar la afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento y a cesión del uso turístico de forma permanente a la empresa explotadora suscribiéndose el correspondiente contrato, tanto del titular de las zonas comunes como de los diversos propietarios de las habitaciones, con una única empresa explotadora y con vigencia de al menos diez años sin que en ningún caso las personas propietarias o cesionarias puedan darle un uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro destino entendiéndose uso residencial el que supere los dos meses al año.
Para finalizar, y sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras de inmuebles deberán facilitar, a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo, con carácter de oferta vinculante, en el que se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico y demás condiciones establecidas en el presente artículo.
La siguiente norma autonómica que cronológicamente ha venido a establecer normas sobre el condohotel ha sido la Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears que establece, articulo 35, la posibilidad de constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos existentes o de nueva creación de alojamiento turístico con categoría mínima de tres estrellas superior o tres llaves, que estén abiertos al público como mínimo seis meses al año, quedando estrictamente sometidos a los principios de uso turístico exclusivo y unidad de explotación, con independencia del sistema de comercialización por el que opte el explotador.
La norma balear añade, a diferencia de la andaluza, nuevos detalles del condohotel de forma que prescribe que se deberá ofrecer a los propietarios adquirentes de las unidades de alojamiento durante el tiempo que la usen todos los servicios de alojamiento y los servicios complementarios propios del establecimiento de alojamiento de que se trate siendo por el contrario que establece idéntica obligación de inscripción registral del uso turístico de las unidades de alojamiento y la prohibición de uso residencial, considerando igualmente éste si su uso por el propietario es superior a dos meses.
Para finalizar, sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras o vendedoras de inmuebles sometido a condohotel deberán facilitar a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo con carácter vinculante en el que desde el respeto a la legislación civil y mercantil se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico, los riesgos asumidos por los adquirentes en los supuestos de incumplimiento o insolvencia de la empresa explotadora y la posible derivación de sus responsabilidades a los propietarios adquirentes.
Fue Canarias, mediante la Ley de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, la siguiente en regular esta figura contractual, al establecer en su artículo 30 que son hoteles en régimen de condominio aquellos cuya titularidad dominical se encuentra dividida en diferentes unidades registrales o en participaciones indivisas sobre una finca, si bien la explotación unificada del inmueble se lleva a cabo mediante su cesión a una empresa de gestión para que ésta desarrolle la actividad turística en los términos previstos en este artículo.
Reitera la norma canaria la obligación que el inmueble debe ser gestionado por una única empresa explotadora, admitiéndose, y esta es una novedad respecto a las anteriores no solo un régimen de propiedad horizontal sino también la posibilidad a los propietarios de constituir una sociedad mercantil con personalidad jurídica independiente de la que ostenta la titularidad dominical, en su caso, con objeto de que gestione la explotación del hotel, pudiendo ésta cederlo a su vez a terceros, si así se pacta, subrogándose a las obligaciones sobre la gestión de la empresa cedente.
Se prohíbe el uso residencial de las habitaciones presumiendo que existe uso residencial cuando en el contrato se otorgue una reserva de uso a los copropietarios por un periodo superior a seis meses al año, o cuando el uso efectivo de la unidad de alojamiento por los propietarios supere el período señalado, tiempo que es diferente a las legislaciones andaluza y balear que le preceden.
En cuanto a la inscripción registral de la afección al uso turístico de la unidad de alojamiento y entrega del documento previo a los adquirentes, la norma canaria no mantiene diferencias con las reseñadas.
La última norma autonómica que ha venido a establecer en su contenido la referencia al condohotel es la Ley 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, que en su artículo 68 establece que los establecimientos hoteleros en los grupos, modalidades y categorías que reglamentariamente se determinen, podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos al principio de unidad de explotación y de uso turístico exclusivo.
La norma, reitera las inscripciones registrales obligatorias de afección de uso turístico, la unidad de explotación en una sola empresa, la información previa al adquirente con anterioridad al otorgamiento de la oportuna escritura pública y la prohibición de uso residencial que se entenderá se produce por el reconocimiento, en el contrato de cesión a la empresa explotadora, de una reserva de uso o de un uso ventajoso a favor del cesionario por un período superior a cuatro meses al año.
3. Configuración jurídico-privada del condohotel
Las citadas normas autonómicas vienen a establecer, dentro de su ámbito público, la posible configuración del régimen en condominio o en cualquier otra figura afín, pero no establecen, como no podía ser menos al no ser de su competencia legislativa, qué modelo es apto para la configuración jurídica del régimen.
Como cuestión previa, y esto si lo establecen las normas autonómicas, la afección al uso turístico del inmueble debe ser clara, por lo que el suelo donde se encuentre el inmueble debe tener la calificación de suelo de uso terciario, no permitiéndose el residencial.
Del mismo modo el promotor debe asegurarse, respecto a la Administración Turística, que en el inmueble se puede desarrollar la actividad de alojamiento y que no tendrá objeción para su inscripción en el Registro de Turismo correspondiente.
Cumplidas las previas obligaciones urbanísticas y turísticas, el promotor podrá vender las unidades de alojamiento (habitaciones) a terceros a través de la formalización de la oportuna escritura pública de compraventa con quienes serán propietarios junto al promotor.
Consumada la compraventa, se han venido estableciendo tres posibles opciones admitidas por aplicación analógica de otras normas que permitirían configurar la figura del condohotel tanto en lo que se refiere a la convivencia de los propietarios entre sí como en la relación de estos con la empresa promotora.
La primera, la constitución de una comunidad de bienes en las que promotor como propietario de los elementos comunes y el resto de adquirente, como propietarios de las unidades de alojamiento aportarían, en cuota ideal sus respectivos bienes y en la que deberían excluirse los derechos de retracto de los comuneros y la acción de división de la cosa común, figura esta que se antoja de difícil aplicación práctica y proclive a conflictos entre los comuneros.
La segunda, y como señala la propia legislación turística canaria, la posible constitución de una sociedad mercantil por todos los propietarios, incluido el promotor, que tendrían participación en la misma conforme al valor de sus bienes, figura que si bien puede entenderse de factible formalización presenta como inconvenientes el del sometimiento a la legislación mercantil sobre sociedades de capitales que obliga a aplicar rígidas normas en cuanto a su funcionamiento interior y aplicación de mayorías que se antojan incompatibles con una normal convivencia de propietarios.
La última figura admisible, la constitución de un régimen de propiedad horizontal, parece ser la más adecuada toda vez que se trata de establecer especialmente una titularidad común de propietarios tanto de elementos habitacionales como de los elementos comunes del establecimiento turísticos.
La constitución del régimen de propiedad horizontal puede ser creado por el promotor para posteriormente los adquirentes de las unidades de alojamiento de manera sucesiva vayan sometiéndose al mismo o de manera simultánea entre todos ellos, en el caso de que las unidades de alojamiento sea vendidas con carácter previo a la construcción del hotel, debiendo significarse que en cualquier caso para la constitución del régimen, y dada la especialidad que conlleva, con independencia del contenido mínimo que se establece en la propia Ley de Propiedad Horizontal, deberá distinguir de manera clara la división de las unidades de alojamiento y aquellas otras zonas comunes que el establecimiento dispone conforme a la categoría administrativa que tiene, siendo imprescindible que se reseñe el uso turístico del mismo con la expresa prohibición de uso residencial, por imperativo de las normas administrativas citadas, reseñándose además la existencia de una empresa explotadora que será la que gestione y explote el establecimiento hotelero a cuyo fin deberá contar con los permisos y licencias para el ejercicio de dicha actividad.
Con independencia de lo anterior, el régimen de propiedad constituido deberá contar con unos estatutos en los que, con independencia del contenido mínimo que se requiere legalmente, establecerán la prohibición de explotación separada de las distintas partes que componen el edificio, el uso de vivienda permanente de los propietarios de las habitaciones y la reserva expresa de principio de unidad de explotación, pues solo una persona física o jurídica puede tener la condición de explotadora de la actividad.
Para finalizar, los estatutos deberán contener la expresa prohibición de que los propietarios de las unidades de alojamiento alteren la configuración de la habitación y su mobiliario sin que puedan realizar obras en los mismas que vengan a modificarla, sin que puedan tampoco comercializar o ceder su habitación en nombre propio debiendo reseñar la contribución al pago de los gastos que resultan comunes del mantenimiento del edificio estableciendo para ello la correspondiente cuota de participación con detalle de aquellos gastos que corresponden a la empresa explotadora siendo igualmente conveniente el establecimiento de garantías para los casos de insolvencia de ésta.
4. Contratos necesarios que devienen de la constitución del régimen de condohotel
Configurado el régimen de condohotel debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad el promotor puede vender las unidades de alojamiento a terceros mediante las oportunas escrituras de compraventa.
Ante la falta de regulación parece conveniente que la escritura pública de compraventa incluya la exclusiva afección turística de la habitación con expresa prohibición de uso residencial, descripción de la finca, del edificio y los servicios comunes; la descripción del alojamiento y cada una de sus dependencias; la cuota que corresponde a cada unidad de alojamiento en los gastos comunes; la situación registral, catastral, urbanística, y en su caso, turística del inmueble y la regulación de la división horizontal y los estatutos de la misma en el caso que estuviera ya constituida por el promotor.
Puede acontecer que la compra de la habitación se produzca una vez ya constituido el régimen de condohotel y éste ya se encuentre en funcionamiento.
En estos casos, y toda vez que los adquirentes pudieran ser considerados usuarios o consumidores, sus derechos quedarían garantizados mediante la entrega de información previa u oferta vinculante como la denomina la legislación andaluza relativa a las particularidades del régimen, la identificación de la empresa explotadora, las condiciones de uso de la unidad de alojamiento y de las zonas y elementos comunes, inventario del mobiliario y prohibiciones de uso residencia o de comercialización por cuenta propia de la unidad de alojamiento siendo que para el caso que el promotor haya suscrito el contrato de gestión o explotación con carácter previo deviene necesario que el adquirente se subrogue en el mismo.
Una vez vendidas las unidades de alojamiento, debe establecerse la relación contractual que una a los distintos propietarios con la empresa explotadora la cual puede formalizarse bien a través de un contrato de arrendamiento entre los distintos propietarios o la Comunidad de Propietarios y el promotor/operador hotelero (cadena hotelera, por ejemplo) o a través de un contrato de explotación entre los propietarios o la Comunidad de Propietarios a través del régimen de propiedad horizontal previamente constituido y el operador hotelero empresa explotadora.
De optarse por el contrato de arrendamiento, además de las condiciones generales del contrato, debe configurarse el régimen del condohotel siendo condiciones especiales del mismo el sistema de retribución al propietario, bien a través de una renta o una remuneración mensual la cual puede consistir en dinero o en especie; el régimen de obras y mejoras con la expresa prohibición de que el propietario altere la configuración o el mobiliario de la unidad de alojamiento; impuestos que debe satisfacer el propietario y que serán únicamente los derivados de la propiedad (IBI y Comunidad de Propietarios), toda vez que el arrendamiento lo es por el año completo se detallará el periodo del año en el que el propietario disfrutará de la habitación y su duración que vendrá supeditada a la duración del contrato de explotación que como hemos expresado en algunas Comunidades se ha fijado en un mínimo de 10 años.
En el resto del contrato le será de aplicación la normativa contenida en la legislación común por lo que se estará a lo pactado entre las partes y, subsidiariamente las contenidas en el Código Civil.
De optarse por el contrato de explotación que una o bien a los propietarios individualmente o a la Comunidad de Propietarios con la empresa explotadora deberá establecerse con claridad el régimen de uso temporal de los propietarios, es decir, aquél espacio temporal en el que los mismos podrán hacer uso de la unidad de alojamiento para sí y disfrutar de los servicios comunes y complementarios que el propio hotel ofrece; la mínima duración de 10 años; el sistema de retribución tanto de los propietarios que puede ser en dinero o en especie como de la propia empresa explotadora; asunción por la empresa explotadora de los gastos de mantenimiento y reparaciones y de los suministros; establecimiento de las normas sobre comercialización de las unidades de alojamiento a terceros; seguros que afectan a la propia actividad y las posibles garantías por insolvencia.
Estamos en realidad ante un contrato de gestión hotelera que presenta alguna particularidad como pueden ser que no estamos ante un solo propietario sino varios titulares y que puede ser que el gestor no ceda su marca en la explotación, limitándose a la gestión del mismo.
En cualquier caso, lo que resulta imprescindible es la existencia de un único gestor que garantice el principio de “unidad de explotación” que se presenta como requisito esencial del régimen de condohotel.
5. Conclusiones
Es evidente que el régimen de condohotel se configura de manera compleja al incluir diversas figuras contractuales que, en su regulación general, no vienen a dar debida respuesta a las múltiples relaciones que se originan con su constitución siendo las normas administrativas recientemente dictadas necesarias pero a todas luces insuficientes para otorgar seguridad jurídica en los inversores que pretendan adquirir unidades de alojamiento con la intención de obtener rendimientos no solo por el uso del mismo sino por la participación de los beneficios que la gestión del establecimiento pueda dar.
En este sentido, y dada las coincidencias con el régimen de uso turístico por turnos, sería conveniente que el legislador regulara cada una de las relaciones contractuales que aparecen en la figura del condohotel con inspiración en esta norma.
En cuanto a los contratos de compraventa con los adquirentes no cabe duda que éstos vendrían amparados por la legislación sobre consumo de lo que se deduce la necesaria información previa que debiera darse a los mismos, sin llegar a la facultad de desistimiento que otros contratos otorgan al adquirente, como por ejemplo el citado contrato de uso por turnos.
Dicha información previa debería contener las particularidades del régimen, sobre todo en lo concerniente al uso turístico exclusivo, el tiempo de uso del nuevo propietario, la imposibilidad de comercializar por si la habitación que adquiere tanto por si como por terceros distintos al gestor con el que el promotor haya suscrito el contrato de explotación.
Este contenido mínimo en esta fase precontractual debería trasladarse a la escritura pública de compraventa a la que habría que añadir, en los casos normales de transmisión una vez constituido el régimen, la adhesión a las normas de constitución de propiedad horizontal y sus estatutos y la subrogación en el contrato de gestión hotelera con la empresa explotadora si bien con la opción que en este último caso el adquirente pudiera establecer condiciones particulares atendiendo a las prestaciones de la unidad de alojamiento que adquiere.
Y hablamos de propiedad horizontal en el fundamento de entender que es esta figura la que se adapta mejor al régimen, descartando la comunidad de bienes y la compra de acciones o participaciones de sociedad de capital creada al efecto por las dificultades de gestión que ambas suponen.
Ello haría necesario posiblemente una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de admitir este tipo de propiedad horizontal de uso hotelero y en el que el régimen de administración o toma de acuerdos debiera adaptarse a la particularidad de los propietarios que no pueden destinar la unidad de alojamiento a uso residencial.
El desarrollo de este régimen de propiedad horizontal clarificaría enormemente las relaciones contractuales entre las partes pues sería la propia Comunidad de Propietarios las que formalizaría el obligado contrato de gestión o de arrendamiento con la explotadora, estableciéndose en dicho contrato el tiempo de uso propio por los adquirentes de las habitaciones (siempre con la limitación que cada legislación autonómica señala), la distribución del gasto entre los propietarios y la empresa de gestión, la posible distribución de beneficios a resultas de la cesión de la unidad de alojamiento a terceros durante el tiempo restante en el que no está ocupada por el adquirente, bien individual o colectiva (pool) y las obligaciones de éste de no modificar la configuración del inmueble ni su mobiliario, entre otras.
A estos efectos, en la relación jurídica con la empresa explotadora parece más adecuado el contrato de gestión que el de arrendamiento, por adaptarse mejor a la naturaleza jurídica del contrato cuya finalidad es precisamente de explotación por imposición de obligación legal.
Esta configuración jurídica del condohotel es la que en mi opinión se adapta mejor a la práctica de comercialización inmobiliaria en nuestro país del condohotel y que otorga seguridad jurídica no solo a los adquirentes sino a los propios promotores del régimen que atraídos por una sistema normativo seguro tengan a bien fomentar el turismo de calidad a través de la construcción de nuevos hoteles o transformación de los existentes en establecimientos de alta gama en un tiempo, como el actual, en el que prima y parece colapsarse, el turismo de bajo coste.
