Sobre el DL 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda en Andalucía

Con fecha de 11 de abril de 2013 se ha publicado el Decreto Ley 6/2013 de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda en Andalucía, cuya entrada en vigor a se produjo al día siguiente de su publicación, esto es, el viernes 12 de abril de 2013.

Modificando las más importantes leyes andaluzas en materia de vivienda, la Administración autonómica apuesta por implantar en el sector inmobiliario uno de los más importantes regímenes de intervención administrativa en aras de asegurar el fin social de la propiedad privada de las viviendas, dotando de competencias a la Consejería del ramo para establecer unos medios de inspección, control y sanción propios de otros ámbitos de nuestro ordenamiento jurídico.

Por ello, justificando la protección del derecho a la vivienda digna e incluso por extensión el propio derecho a la vida a proteger ante la situación de emergencia social y económica derivada de los desahucios, el Decreto desarrolla medidas de estricto control e inspección, encaminados según su Exposición de Motivos, en primer lugar: (i) potenciar la ocupación de viviendas deshabitadas en el caso de titulares particulares mediante políticas de fomento a desarrollar y (ii) sancionar la tenencia de viviendas con esa configuración por parte de personas jurídicas, especialmente entidades financiera y sus filiales inmobiliarias, entidades de gestión de activos, etc. Y en segundo lugar, declarar el interés social, a efectos de expropiación forzosa a tramitar por procedimiento de urgencia, del mantenimiento del derecho a la vivienda de determinados colectivos afectados por procedimientos de ejecución hipotecaria, a los efectos de expropiar a las entidades financieras “el derecho de uso” de las viviendas durante un plazo de 3 años.

Ambas cuestiones se verán a continuación, sin perjuicio de hacer una apreciación previa como es que con la entrada en vigor del Decreto Ley 8/2013, una Ley andaluza (la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía) viene a establecer en el artículo 1 que “Forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezca el planeamiento y la legislación urbanística”, a pesar de que conforme al artículo 149.1.8 de la Constitución el Estado tenga competencia exclusiva sobre la legislación civil, que sería estricto sensu la que regula en nuestro ordenamiento jurídico el derecho a la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Es decir, el legislador andaluz estaría extrayendo del elenco de facultades del propietario la posibilidad de considerar la vivienda como una inversión inmobiliaria, considerando que el mercado inmobiliario de viviendas tendría que estar supervisado por la Administración, quien impediría mediante el estricto control y sanción, el incumplimiento de la función social de la vivienda que es servir de habitación.

En primer lugar, respecto a las medidas de intervención en el mercado de las viviendas, conforme a la Disposición Adicional Primera del Decreto Ley 8/2013, el día 15 de mayo de 2013 se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía un Plan Extraordinario de Inspección a los efectos de mitigar de forma urgente los efectos perjudiciales que la no habitación de las viviendas produce en el derecho de acceso a la vivienda. Dicho Plan Extraordinario, que debería contener las medidas prioritarias que en el marco del ejercicio de la potestad sancionadora y de inspección, se remite al Plan ordinario que aprobará en un año facultando al Director General de Vivienda para que adopte las medidas necesarias para desarrollar y ejecutar las medidas de inspección.

Por ello, en ejecución de dicho Plan Extraordinario, la Administración autonómica ha comenzado a ejecutar los instrumentos administrativos creados para evitar la existencia de viviendas deshabitadas, regulados en el nuevo Título VI de la Ley 1/2010 (creado por este Decreto Ley 8/2013) mediante la declaración formal de vivienda deshabitada, su inclusión en un Registro Administrativo especial (Registro de Viviendas Deshabitadas) y la imposición de medidas de fomento de ocupación para las personas físicas titulares o de sanciones económicas cuando el titular sea persona jurídica.

Conforme a la nueva regulación, se considera una vivienda deshabitada cuando no se destine efectivamente al uso residencial previsto durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último de efectiva ocupación o desde que se solicitaran los permisos para la efectiva ocupación. Igualmente se presumirá deshabitada cuando no tenga contratos de suministro o el consumo sea escaso o nulo. Se excluyen las viviendas destinadas a usos turísticos, a las dedicadas para el esparcimiento o recreo de particulares, así como aquellas destinadas a su arrendamiento por temporadas no inferior a 30 días en un año.

La declaración de vivienda deshabitada se dará no sólo en las que ya tengan otorgadas todas las autorizaciones y licencias, sino también cuando cumplan los requisitos para obtenerlas, especialmente las puedan obtener la licencia de ocupación prevista en el artículo 7 del Decreto 60/2010 de Disciplina Urbanística de Andalucía. Por ello, el retraso en la solicitud de tales otorgamientos no será obstáculo para la declaración de vivienda deshabitada.

Para la Administración andaluza serán indicios de estar ante una vivienda deshabitada los que resulten de los siguientes medios:

Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes.

Consumos anormalmente bajos o carencia de suministros de agua, gas y electricidad.

Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.

Utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.

Declaraciones de actos propios de los titulares.

Declaraciones de vecinos.

Negativa a facilitar las comprobaciones a la Consejería de Vivienda.

Conforme a tales indicios de investigación, todas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, están obligadas a proporcionar a la Administración en el marco de unas actuaciones previas al procedimiento de declaración de vivienda deshabitada “toda clase de datos, informes, antecedentes y justificantes que pudieran incidir, directa o indirectamente en la indagación de las situaciones de no habitación”.

La obligación de colaborar con la Administración andaluza alcanza a los anteriores sujetos particulares y muy especialmente a las compañías suministradoras, Ayuntamientos y entidades financieras.

Las compañías suministradoras de servicios estarán obligadas a remitir toda la información que le sea precisada por la Administración sobre consumos medios, pudiéndose solicitar el listado de todas las viviendas o grupos de viviendas que tengan consumos por debajo de los que sean indicados y sin ser necesario el consentimiento de los titulares.

También los Ayuntamiento estarán obligados a facilitar a la Administración Autonómica la información contenida en el censo municipal o padrón de habitantes en la que no conste inscrito ningún residente.

Y finalmente, como prevé el nuevo artículo 30 de dicha Ley 1/2010, las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, deberán facilitar la información sobre viviendas de su titularidad que se encuentren deshabitadas con indicación de ubicación detallada, referencia catastral, número de finca registral y demás datos identificativos exactos.

La obligación de informar a la Administración en esta fase de actuación previa no interrumpirá el plazo de prescripción de las infracciones y habrá de cumplirse en el plazo máximo de 30 días desde el requerimiento que se haga por la Administración. El incumplimiento, cumplimiento tardío o defectuoso (porque se considere un formato no adecuado) es considerado como infracción leve (con multa de hasta 3.000 euros), que en caso de reiterarse podrá calificarse como infracción grave (con multa de hasta 6.000 euros). Todo ello con independencia de la posibilidad de imponer multas coercitivas hasta que la Administración entienda cumplido el requerimiento.

Con la anterior información, la Administración autonómica iniciará y tramitará el procedimiento declaración de vivienda deshabitada, en el que el sujeto afectado podrá alegar y probar lo que a su derecho convenga.

Tras la iniciación y el trámite de audiencia, la Administración andaluza ofrecerá, sólo si el titular es persona física, determinadas medidas de fomento para la ocupación de la vivienda (intermediación administrativa, seguros de pagos de renta, medidas fiscales, subvenciones… todo ello en función de las disponibilidades presupuestarias), que de aceptarse darán por suspendido el procedimiento durante un plazo de 2 meses hasta que la ocupación efectiva de la vivienda lo dé por finalizado.

Para los titulares que sean una persona jurídica, tras el trámite de audiencia se pasará a la propuesta de resolución, que sólo será notificada de haberse tenido nuevos hechos, alegaciones, pruebas o documentos desconocidos para los titulares, y tras ésta se dictará resolución declarativa de vivienda deshabitada, que se notificará al afectado, al Registro de Viviendas Deshabitadas para su inscripción y al Ayuntamiento para la aplicación del recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles.

La inscripción de inmuebles que sean titularidad de una persona jurídica cualquiera, incluidas las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gestión de activos, incluidas los procedentes de la reestructuración bancaria, supondrá que las mismas han cometido la infracción administrativa del artículo 53.1.a) de la Ley 1/2010 consistente en “No dar efectiva habitación a la vivienda en los términos establecidos en el artículo 25…” clasificada como muy grave y castigada con multa de hasta 9.000 euros.

Importante es destacar que ni habrá sanciones menores a 1.000 euros en esta materia y que además, conforme al artículo 61 de la Ley 1/2010 “Cuando las infracciones afecten a varias viviendas, aunque pertenezcan a la misma promoción, podrán imponerse tantas sanciones como infracciones se hayan cometido respecto de cada vivienda cuando la conducta infractora sea individualiza en relación con viviendas concretas”· 

En segundo lugar, y en respuesta a la extrema situación de las familias que se ven desahuciadas por parte de una entidad financiera por no poder hacer frente a sus obligaciones hipotecarias, se establece la declaración de interés social de la necesidad de vivienda de esas personas a efectos de expropiación forzosa del uso de las mismas durante un plazo máximo de 3 años.

Para iniciar la expropiación forzosa del uso de la vivienda, la persona en la que concurran los requisitos de emergencia social previstos en la Disposición Adicional Segunda y que se vea afectada por un desahucio judicial o extrajudicial, presentará una solicitud ante la Administración autonómica, aportando la documentación exigida que acredite el cumplimiento de los requisitos.

Las solicitudes, que se tramitarán en riguroso orden de entrada salvo supuesto de especial vulnerabilidad o lanzamiento inminente, darán inicio al procedimiento que se comunicará al órgano judicial que esté conociendo del procedimiento hipotecario.

Esté régimen de expropiación forzosa del uso de viviendas sometidas a procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial se aplicará incluso a los procedimiento iniciados antes de la entrada en vigor del Decreto Ley en los que aún no se haya habido lanzamiento.

En cualquier caso, el procedimiento, regulado en la Disposición Adicional Segunda del Decreto Ley 6/2013, se tendrá que ajustar a la legislación de expropiación forzosa y a la legislación sectorial aplicable, con las siguientes especialidades:

Mediante Decreto del Consejo de Gobierno se declarará, previa información pública y motivadamente, el interés social y la necesidad de urgente ocupación a efectos de expropiación forzosa temporal el uso de viviendas.

Tras la citación a las partes para el Levantamiento de Acta Previa a la Ocupación con presencia de representante Administración expropiante, beneficiario, Ayuntamiento y propietario afectados, éste último realizará las alegaciones que estime oportunas. Tras ello el Perito de la Administración formulará tasación de las Hojas de Depósito Previo a la Ocupación y, en su caso, de Indemnización por Rápida Ocupación.

Conforme al Decreto Ley analizado será tras el Acta Previa, es decir, en el Acta de Ocupación posterior cuando se establecerá la forma en que la entidad recuperará el uso de la vivienda una vez transcurrido los 3 años, o antes, si el beneficiario de la expropiación no continuara cumpliendo los requisitos señalados en la norma. Al levantamiento de Acta de Ocupación estará presente la Administración expropiante, beneficiario, Ayuntamiento y propietario y se procederá al pago/consignación de cantidades en concepto de Depósito Previo a la Ocupación y, en su caso, de Indemnización por Rápida Ocupación

Tras el intento de mutuo acuerdo por Administración y titular para fijar conjuntamente el valor de la indemnización a recibir por la entidad financiera, si no se alcanza, se iniciará el Expediente de fijación de justiprecio, que se notifica a la entidad titular para que en 20 días presente su Hoja de Aprecio, que si no es aceptada por la Administración ésta extenderá su propia Hoja de Aprecio que si no es aceptada por el titular dará inicio al procedimiento de fijación de justiprecio ante la Comisión Provincial de Valoraciones, quien ya decidirá definitivamente la indemnización que corresponda.

La persona que inició el procedimiento, sujeto beneficiario de la expropiación, estará obligado a abonar a la Administración expropiante de una cantidad en concepto de contribución al pago de la indemnización a pagar al expropiado hasta un máximo del 25% de los ingresos de la unidad familiar y siempre sin superar el justiprecio que sea fijado.

El resto de la indemnización la pagará la Administración andaluza “en función de las disponibilidades presupuestarias” que se calculará anualmente tras “aplicar la remuneración según tipo de interés retributivo de las cuentas de la Junta de Andalucía, al saldo vivo del conjunto de los depósitos por fianzas de arrendamiento y suministros constituidos en la Comunidad Autónoma de Andalucía”.

Conforme a lo anterior, a raíz de la declaración de interés social de la necesidad de vivienda de las personas que cumplan los requisitos de la Disposición Adicional Segunda del Decreto Ley 6/2013, la Administración andaluza expropiará el uso de sus viviendas a las entidades financieras propietarias de las mismas durante un plazo máximo de 3 años a cambio de un justiprecio que será fijado definitivamente por la Comisión Provincial de Valoraciones en un plazo que estadísticamente y en la actualidad es de casi 2 años de duración.