La dación en pago, una solución
I. Introducción
Cuando un problema deja de serlo para convertirse en una lacra, hay que buscar soluciones y por ello el presente trabajo está encaminado a tratar un tema de candente actualidad, como es la posibilidad de utilizar la dación en pago a la hora de saldar la deuda contraída con las entidades de crédito tras la ejecución e insuficiencia de la garantía hipotecaria. Tras explicar la realidad social que lleva a plantearse esta posibilidad, ya que el Derecho debe estar ligado a la misma, trataré la institución de la dación en pago como medio de extinguir obligaciones, para finalmente aplicarlo a la ejecución hipotecaria y analizar las ventajas e inconvenientes de esta institución, para ello se expondrán los avances tanto legislativos, como jurisprudenciales y doctrinales.
Desde nuestro ingreso en la zona euro, España es uno de los países con una de las mayores tasas de endeudamiento privado; consecuencia, en su mayor parte, de la gran expansión del mercado inmobiliario. Los consumidores mediante el recurso al crédito adquirieron viviendas a un precio por encima de lo que hubiera correspondido conforme a nuestra economía, consecuencia del precio tan bajo del dinero. Las entidades financieras tuvieron que recurrir a los mercados mayoristas de crédito para conseguir recursos monetarios con los que atender la demanda interna de crédito hipotecario, lo que desencadenó la explosión de una crisis financiera de enormes proporciones. La situación actual es la inversa; el ahorro y la contención.
Al comienzo de la crisis económica (2007/2008) se produjo un aumento considerable de las refinanciaciones. Se articularon a través de novaciones modificativas de los préstamos hipotecarios vigentes. En este periodo eran frecuentes las daciones en pago, en un mercado aún no saturado por un gran stock de inmuebles. El número de ejecuciones hipotecarias era reducido y, además en la subasta el inmueble se adquiría por un importe similar o superior a la deuda.
Conforme la Banca se iba pareciendo a una empresa inmobiliaria, que el precio de la vivienda descendía y frente a un mercado sin liquidez en el que poder colocar los inmuebles, se fue abandonando la práctica de la dación en pago y se acudió con más frecuencia a las ejecuciones hipotecarias.
La situación económica que arremete contra los ciudadanos golpea en uno de los principios rectores de la política social y económica de nuestra sociedad del bienestar como es la del derecho de todos de disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Nos encontramos con dos hechos relevantes como son, de un lado, la considerable restricción del crédito, y por otro, el sobreendeudamiento de los ciudadanos-consumidores que determina un elevado porcentaje de impagos de las cuotas hipotecarias, y que posteriormente nos dirige a la ejecución hipotecaria de la vivienda que alcanza no sólo a los deudores principales, sino también a los avalistas, propietarios del bien inmueble aportado en garantía del crédito.
Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico no se detiene en dicha ejecución, pues al disponerse en nuestro Código Civil (en adelante CC), la responsabilidad universal del deudor, estableciendo que responde del cumplimiento de las obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros, se permite perseguir todos sus bienes más allá del bien hipotecado. Por lo que producido el impago y no cubierta la deuda garantizada con la ejecución hipotecaria, el acreedor puede perseguir todos los demás bienes hasta hacerse el pago íntegro de la deuda, se sigue debiendo in aeternum la diferencia.
Desde este momento, se cuestiona la falta de equidad de las ejecuciones hipotecarias y se inicia un polémico debate sobre la dación en pago en este tipo de ejecuciones y la posible limitación de la deuda con la entrega del bien. El principio de autonomía de la voluntad permite pactar su limitación, pero la débil posición del deudor hipotecario-consumidor dificulta el uso de esta institución máxime cuando ello determina el pago de mayores tipos de interés y la posible acentuación del desequilibrio en las recíprocas prestaciones.
Al problema planteado en nuestro país respecto de los perjuicios provocados a los deudores fruto de las ejecuciones hipotecarias, han respondido algunos de nuestros tribunales con una solución que consiste en reducir el pago de la deuda a la cantidad resultante de la realización del valor del bien hipotecado una vez adjudicado y extinguiendo el resto de la deuda, alegando motivos de equidad y en la atribución a la banca de un papel relevante en la crisis económica actual.
Tal doctrina supone la imposibilidad de continuar la ejecución hipotecaria sobre el resto del patrimonio del deudor con posterioridad a la realización del valor del inmueble hipotecado por la entidad financiera acreedora y que se recoge en el auto nº 111/2010 de 17 de diciembre de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra y en el auto nº119/2011 de 16 de septiembre, de la Sección Segunda de la Audiencia de Gerona.
Las referidas resoluciones judiciales destacan la incorrecta actuación de las entidades bancarias al reclamar cantidades de la deuda principal tras la ejecución del bien inmueble hipotecado, considerando que con esa forma de proceder estarían atentando contra sus propios actos, pues se estaría contradiciendo con la valoración inicial del bien realizada en el contrato que ya previó la cobertura total del débito, y que conllevaría una efectiva satisfacción al acreedor con la adjudicación del bien hipotecado.
Los argumentos de las mencionadas resoluciones se basan fundamentalmente en atribuir a los inmuebles subastados y adjudicados a las entidades de crédito el valor que inicialmente se aceptó como valor de tasación a efectos de subasta. Independientemente de los vaivenes en el precio de los inmuebles en los últimos años, entienden que el valor real de los bienes es el determinado originalmente, que permanece inalterable a pesar de todo. Si el banco está recibiendo algo cuyo valor es suficiente para cubrir la totalidad de las cantidades pendientes de pago, y deben serlo en la mayor parte de los casos en los que los préstamos rara vez superan el valor de tasación y el importe adeudado disminuye con el tiempo, la deuda ha de quedar completamente cancelada y nada más podrá seguir reclamando.
Frente a esta línea doctrinal se alza la postura tradicional que sostiene la estricta aplicación de los preceptos vigentes, permitiéndose la continuación de la ejecución contra el patrimonio del deudor una vez realizado el valor del inmueble por el acreedor hipotecario, en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal consagrado en el artículo 1911 de nuestro CC.
Las resoluciones de las Audiencias de Navarra y de Gerona han suscitado un amplio debate jurídico y social sobre la posibilidad de extender el uso de la dación en pago al ámbito hipotecario, incluso con efecto retroactivo. En estos momentos nos encontramos con dos hechos, la considerable restricción del crédito lo que provoca el descenso del sector inmobiliario, y el sobreendeudamiento activo y pasivo de muchos ciudadanos-consumidores.
Se produce un alto porcentaje de impagos provocados por el excesivo endeudamiento en atención a la capacidad adquisitiva, además de circunstancias sobrevenidas, principalmente la pérdida de ingresos que no pudieron valorarse en el momento de adquisición de los créditos. A pesar de que la conducta irresponsable del consumidor es uno de los factores de la crisis, en parte ha sido provocada por el propio sistema a través de las enormes facilidades en la concesión de préstamos como consecuencia del descenso de los tipos de interés y debido al crecimiento de la renta y a unos incentivos fiscales. El colapso económico era inevitable teniéndose en cuenta el comportamiento mantenido por las entidades de crédito durante los últimos años.
II. Necesidad de la vivienda
La vivienda no está contemplada en nuestra Constitución como un derecho fundamental, sin embargo constituye sin duda un bien de primera necesidad para el ciudadano, puesto que constituye el lugar donde la persona desarrolla su vida más privada con cierta vocación de permanencia. La vivienda se ha convertido en el activo físico más importante de las familias al convertirse en su lugar de residencia habitual. A este concepto se refiere el artículo 47 de nuestra Carta Magna en el que se dispone que:” Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”
La Jurisprudencia también ha definido la vivienda en la Sentencia 22/1984 de 17 de febrero del Tribunal Constitucional como “un espacio en el cual el individuo vive sin estar sujeto necesariamente a los usos y convenciones sociales y ejerce su libertad más íntima…no solo es objeto de protección el espacio físico en si mismo considerado sino lo que en él hay de emanación de la persona y de esfera privada de ella”.
También se refieren a la vivienda entre otras resoluciones, la Sentencia 10/2002 de 17 de enero del Tribunal Constitucional donde se describe el domicilio como el lugar donde se desarrolla la vida privada, la existencia y actividad de una persona.
Ante la seguridad del sistema hipotecario, España llegó a ser uno de los primeros emisores de títulos hipotecarios, y la compra de una vivienda llegó a constituir la principal inversión realizada por el consumidor, dedicándole la mayor parte de sus ingresos, provocando un importante sobreendeudamiento familiar.
La vivienda también posee un claro valor económico, y en definitiva éste es el que cuenta para el mercado hipotecario. La vivienda es un activo que instrumentaliza el derecho de hipoteca con vistas al mercado de valores.
Resulta notorio que la banca, con este activo como garantía, negocia un valor a través del derecho real de hipotecas, determinando el derecho a cobrar las cuotas del préstamo o en concreto su amortización
No podemos perder de vista la estrecha relación que hay entre las hipotecas y la economía. La estabilidad del mercado hipotecario ha contribuido en nuestro país al crecimiento económico, por ello toda decisión que se tome en torno a la vivienda deberá adoptarse con suma cautela pues, afecta a la cobertura de una necesidad básica de las personas e influye en la expansión del crédito y en la economía global.
La adquisición de una vivienda en nuestro país se ha visto agravado por el marco de la situación financiera actual, la restricción del crédito al consumo, el deficiente aumento de la oferta de los arrendamientos y la escasa oferta pública de vivienda.
III. Concepto y naturaleza jurídica de la dación en pago
No encontramos en nuestro Código Civil una definición de la dación en pago, y ha sido la doctrina especializada la que nos ha proporcionado el concepto de la misma, siendo considerada como un acto por el cual el deudor realiza voluntariamente a título de pago una prestación distinta de la debida al acreedor, quién consiente en recibirla en sustitución de ésta.
En un sentido más amplio es la ejecución de una prestación diferente a la convenida, puesto que puede no consistir en la entrega de una cosa en sentido estricto, por ello se trata de una institución jurídica que busca la extinción de las obligaciones por medio de una prestación distinta a la acordada ab initio una vez que se da el incumplimiento de la prestación originaria y con la obligatoriedad de realizar un convenio entre deudor y acreedor.
Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago.
La discusión doctrinal ha radicado en la naturaleza jurídica de la dación en pago. Muchas son las posturas mantenidas a este respecto.
1. Naturaleza propia del contrato de compraventa.
Esta posición doctrinal, se basa en la ausencia de regulación jurídica de la dación en pago y en la necesidad de otorgar al acreedor y al deudor un régimen jurídico aplicable cuando surja algún problema con el bien que se da en pago con eficacia solutoria, y por otro lado, admite para la dación en pago la naturaleza propia del contrato de compraventa, ya que esa figura está mencionada en los artículos del Código Civil junto con el contrato de compraventa.
Los autores que defienden esta postura tratan de salvar la aplicación de las normas que, respecto de la compraventa, se recogen para el supuesto de saneamiento por vicios ocultos, por evicción o por gravámenes ocultos, con el fin de otorgar al acreedor protección frente a la prestación que el deudor realiza con eficacia solutoria. Sin embargo el contrato de compraventa ha sido configurado como el contrato oneroso por excelencia. La aplicación de las normas reguladoras de la compraventa tiene lugar porque el régimen jurídico del contrato de compraventa será aplicable a todo acto con causa onerosa, no porque la dación en pago sea equivalente a dicho contrato.
La tesis de los autores que se identifican con la presente teoría se puede resumir dos puntos:
Quienes hoy son defensores de esta tesis recurren a la hora de aplicar un régimen para la dación en pago a la compraventa en lo referente a saneamiento por vicios ocultos, a la evicción y a los gravámenes ocultos.
En el caso de la dación en pago nos encontramos con el aliud como objeto de la compraventa, mientras que el crédito debido viene a hacer las veces de pago.
Para que sirva el razonamiento que mantiene que la dación en pago se configura como un contrato de compraventa en el que el precio se compensa con el crédito que se trata de extinguir, sería imprescindible que la obligación que se trata de hacer desaparecer hubiese sido establecida como una obligación de dar y no una obligación de hacer o de no hacer; sin embargo, la dación en pago, como modo de extinción de las obligaciones, sirve para dar por terminado el vínculo obligatorio respecto del cual se deberá entregar una cosa o bien y al mismo tiempo nos servirá para extinguir un vínculo obligatorio que tenga algo diferente, esto es, una prestación de hacer o de no hacer, siempre y cuando se cuente con el consentimiento del acreedor y deudor.
Consideramos superada esta opinión doctrinal, pues la dación no constituye en sí misma un contrato, creador de derechos y de obligaciones entre las partes, y además, no existe necesidad de atribuir la naturaleza del contrato de compraventa a la dación, pues la aplicación de las normas reguladoras de la compraventa serán de aplicación a todo acto jurídico cuya naturaleza sea onerosa.
2. Naturaleza Jurídica de la novación.
Tanto en la novación como en la dación se produce un cambio de prestación, ya sea con subsistencia de la obligación en el caso de la dación y la novación modificativa, o con extinción de la misma en caso de novación extintiva.
La fundamentación jurídica de esta postura doctrinal se basa en la interpretación que se realiza del artículo 1849 del CC, donde ven la liberación del fiador al aceptar la dación en pago el acreedor como una extinción de la obligación originaria y el establecimiento de una nueva obligación.
Hay autores que contestan diciendo que no se debe olvidar que no se puede obligar a un tercero si no participa en el acuerdo, y que es por eso que se libera el deudor, no por efectos novatorios.
Hay argumentos en contra a la equiparación entre la dación en pago y la novación puesto que:
En la novación si hay incumplimiento el acreedor no podrá reclamar la prestación originaria, pues se extinguió cuando se produjo la novación. Sin embargo, ante un posible incumplimiento en la dación en pago de la nueva prestación el acreedor podrá reclamar el cumplimiento de lo pactado ab initio.
En la dación se celebra el convenio cuando sea exigible y esté vencida la obligación, mientras que la novación de la obligación se puede producir en cualquier momento de su vida y no es necesario que exista imposibilidad de cumplimiento de la prestación convenida.
La dación tiene un animus solvendi, buscando la extinción de la deuda y la disolución del vínculo que unía a acreedor y deudor, mientras que la novación tiene un animus novandi que busca mantener ese vínculo con una nueva obligación.
La dación busca la extinción de la obligación por medio del cumplimiento de la nueva prestación y la novación se conforma con modificarla o extinguirla para cambiarla por otra.
3. La dación en pago considerada como contrato.
Para algunos autores en la dación en pago lo que se produce es un acto de naturaleza negocial en sí mismo. La eficacia del acuerdo precisa la capacidad de ambas partes y la ausencia de vicios del consentimiento.
La necesidad de que exista acuerdo entre acreedor y deudor para atribuir a la nueva prestación pactada eficacia solutoria no constituye una base sólida para poder considerar la dación en pago como un contrato puesto que esa dación en pago presenta, el elemento subjetivo, el elemento objetivo que es en sí en lo que consiste la dación, pero falta, el elemento causal, ya que la dación en pago no tiene causa propia sino que la que se le puede atribuir es la causa de la obligación que se trata de extinguir al realizar esa operación.
Si negamos el elemento causal de la relación, no vamos a encontrar un contrato en el convenio de la dación. Hay más teorías, que defienden esta naturaleza como un contrato extintivo. Serrano Alonso se basa en el artículo 1255 del CC, que recoge el principio de autonomía de la voluntad de las partes, para dar cabida a este tipo de contrato.
Otros autores defienden la idea de que la dación tiene carácter de contrato oneroso. Aunque tiene un carácter negocial, ya que hay dos partes que llegan a un acuerdo, sin embargo no se está buscando crear nuevos lazos obligacionales entre las partes, el fin principal es la extinción de la obligación, de ahí la inclusión de la dación en los subrogados del cumplimiento.
4. La dación en pago como modalidad de pago.
Esta corriente doctrinal es aquella que identifica la dación en pago como una simple modalidad de pago. Se estima que tiene entidad por si misma al contar con las características del pago y produce los mismos efectos que éste.
Como las demás tesis esta no es ajena a las críticas y constituyen básicamente en afirmar que la propia impresión en su formulación no resuelve el problema de determinar cual deba ser la naturaleza jurídica de la dación en pago, pues si la dación en pago se reconoce en nuestra legislación en el artículo 1166 del CC, es para venir a romper el principio de la identidad de la prestación. La dación no puede ser una modalidad de pago porque no cumple el principio básico recogido en el artículo 1166 del CC. Además si se tiene en cuenta que la dación en pago tiene un elemento consensual (el acuerdo entre acreedor u deudor) y otro real (la prestación en sí) la tesis de que la dación en pago es un simple pago obvia el elemento consensual, por lo que no estaríamos ante un pago en sí, sino ante una figura que hace las veces de pago.
5. Conclusiones sobre la naturaleza jurídica de la dación en pago.
No podemos asignar a la dación en pago una naturaleza ni de compraventa, ni de novación, ni de contrato, y tampoco de pago como tal, pero queda claro que comparte características con todos ellos.
La institución jurídica conocida tradicionalmente con la expresión “dación en pago” debe ser considerada como un modo de extinción de las obligaciones con carácter autónomo.
Como consecuencia de la falta de regulación jurídica por parte de la legislación española, se han de aplicar por analogía normas jurídicas que traten de regular otras instituciones que sean semejantes, lo que no significa que se le deba atribuir la naturaleza jurídica propia de la institución cuyas normas se aplican. Admitiéndose que es un medio de extinción de obligaciones que pese a actuar como tal no está recogido en el artículo 1156 del CC; es un modo de extinción autónomo respecto de cualquier otra institución jurídica que despliega su eficacia en el momento de cumplimiento de la obligación produciendo la liberación del deudor y la consiguiente extinción de la obligación como consecuencia de la satisfacción de los intereses del acreedor. Podemos concluir por ello que estamos ante una institución jurídica independiente, que reúne características de otras pero que junto con las propias se individualiza.
IV. La dación en pago en nuestro Código Civil
La dación en pago es una institución jurídica que no aparece regulada de manera directa en nuestro Código Civil. Podemos encontrar referencias a la misma en varios artículos como son el 1521, 1636 y 1849, siendo el primero de ellos donde se ve de manera clara la aparición del término dación en pago.
Es importante averiguar que artículo o artículos son los que respaldan la aplicación de esta institución.
Por lo que al Código Civil se refiere, el precepto a partir del cual puede entenderse admitida la figura en análisis es el artículo 1166, el cual establece un principio objetivo del cumplimiento de las obligaciones, esto es, el denominado principio de identidad de la prestación, el cual viene a significar la realización por el deudor de forma exacta y puntual de la prestación puesta in obligatione. En este artículo se puede apreciar como se recoge el carácter de identidad de la prestación debida, pero interpretado a sensu contrario aparece la posibilidad de que si el acreedor acepta, el deudor pueda entregar una cosa diferente a la inicialmente pactada con el fin de extinguir la obligación. Este precepto es suficiente para dar cabida en nuestro ordenamiento a la dación en pago.
El artículo 1175 del CC, aceptado por una minoría, presenta otra posibilidad de admisión de la dación en pago en nuestro ordenamiento. En este precepto se regula originariamente la cesión de bienes para pago. Existen autores como Sastre Papiol que apoyan esta postura puesto que la cesión de bienes sólo libera de responsabilidad al deudor por el importe líquido de los bienes cedidos, salvo que medie un pacto en contrario entre las partes.
Por último algunos autores aseguran que en el artículo 1255, en el que se recoge el principio de autonomía de la voluntad, se ofrece la posibilidad de la aplicación de la dación en pago, puesto que al permitir cualquier tipo de pacto, excepto los contrarios a la ley, buena fe y orden público, también se tiene que permitir la dación si hay acuerdo entre las partes, al ser un pacto que cumple los requisitos expuestos, y regir la autonomía de la voluntad.
Ya sea por la vía del artículo 1166 del CC o por la vía del artículo 1255 del mismo texto legal, la admisión de la dación en nuestro ordenamiento jurídico se deduce del carácter dispositivo del primero de los preceptos o por la generalidad que proclama el segundo.
En nuestro país, el tratamiento jurídico del impago de deudas por préstamos y créditos hipotecarios concedidos para adquirir la vivienda habitual de la unidad familiar se inspira en los mismos principios que el conjunto de obligaciones y contratos del Código Civil, el principio de autonomía de la voluntad de las partes y el principio de libertad de pactos (artículo 1255 del CC), el deber de cumplimiento de los contratos (artículo 1091 del CC) y la responsabilidad patrimonial y universal por las deudas (artículo 1911 del CC). Se parte de una igual posición de las partes contratantes, con prevalencia de lo pactado por encima de cualquier circunstancia sobrevenida que pueda afectar al pago del préstamo o crédito hipotecario, sin que el principio de protección del consumidor y el usuario, que es tenido en cuenta en la regulación de otras relaciones jurídicas privadas, haya influido en el tratamiento de las ejecuciones hipotecarias.
La hipoteca genera dos tipos de acciones frente al deudor. La acción real que tiene como límite la garantía pactada en la hipoteca, agotándose con la venta de la vivienda hipotecada. Y otra de naturaleza personal, por cuanto la hipoteca no altera la responsabilidad universal del deudor (artículo 1911 del CC) de lo que el acreedor hipotecario tiene derecho a ser resarcido de todo su crédito procediendo contra otros bienes del deudor si el precio obtenido por la venta de la finca hipotecada no alcanza a pagar el crédito contrario.
V. Dación en pago como propuesta de solución
Nuestra legislación arrendaticia hasta el año 1985 era muy favorable al arrendatario, permitiendo contratos de alquiler indefinidos y sujetos a rígidos instrumentos de actualización de la renta. No es hasta el “Decreto Boyer”, liberalizador del mercado arrendaticio, eliminando los contratos indefinidos, y posteriores en materia de arrendamientos urbanos, cuando los ciudadanos dejan de considerar el alquiler como un instrumento estable y seguro, y se ven abocados a la compra, entre otras razones porque junto con los bajos tipos de interés los incentivos fiscales a la compra determinaron que fuera más rentable comprar que alquilar una vivienda, comenzando el tiempo de las hipotecas y su ejecución.
El Tribunal Constitucional, a partir de 1978, en diversas ocasiones, ha puesto en duda la constitucionalidad del procedimiento de ejecución hipotecaria.
El hecho de que en el año 2000, con la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se vacíe prácticamente de contenido procesal el artículo 131 de la Ley Hipotecaria y se traslade ese contenido a los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, responde a la necesidad de que el procedimiento de ejecución hipotecario goce de un régimen procesal similar al del resto de procedimientos de ejecución.
Avanzando en el análisis histórico debe advertirse que no es cierto que no viniera regulada la dación en pago en nuestro sistema , ya que la propia Ley Hipotecaria permitía que las partes pactaran préstamos limitados al valor del inmueble, de forma que entregando el inmueble se liberara al deudor.
De igual manera, el artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), permite a través del convenio de realización que se puedan instrumentar adjudicaciones directas de los bienes hipotecados con efectos liberatorios. De hecho se realizaron daciones en pago antes de la crisis económica entre otros motivos porque la revalorización de los inmuebles hacía que el acreedor que recibía en pago un inmueble rápidamente pudiera ver satisfecha su deuda, obteniendo incluso una plusvalía revendiendo el inmueble una vez recibido. El problema no se encuentra en la dación en pago, sino en dos factores que considerados como accesorios han demostrado finalmente ser demoledores: 1) Los valores de tasación de los inmuebles se establecían con gran generosidad atendiendo a esa permanente escalada de precios, no coincidiendo las tasaciones con el valor real de mercado, permitiendo al deudor con esa misma garantía ver incrementada la cantidad percibida; 2) La caída del mercado inmobiliario ha determinado que algunos inmuebles no hayan podido venderse en pública subasta.
Numerosas voces han pedido la introducción de la dación en pago con carácter obligatorio, para que el deudor salde su deuda con entrega del inmueble.
El debate social y jurídico se encuentra enormemente dividido: los que proponen la dación en pago como una solución justa o equitativa y los que no lo aceptan por los efectos perniciosos que causaría en la economía, existiendo posturas intermedias así como posturas doctrinales extremas que aplicarían la dación en pago en todo caso, incluso con efectos retroactivos.
Partiendo de que el mercado hipotecario español es fiable y una referencia a escala internacional, puesto que la seguridad jurídica que proporciona la intervención notarial en el nacimiento de la hipoteca, participando en la constitución de las escrituras así como la intervención del registrador de la propiedad que se cerciora de la legalidad extrínseca de lo presentado, es algo unánimemente reconocido, sin embargo, la situación actual es delicada. Durante el boom inmobiliario las entidades financieras se olvidaron del control del riesgo. Frecuentemente se financiaba el 100% y el 120% a muchos clientes. Las sobrevaloraciones hipotecarias o las segundas hipotecas se convirtieron en instrumento para financiar un consumo suntuario. En el ciudadano se generó un falso efecto riqueza derivado del exagerado valor de su vivienda que le indujo a un endeudamiento excesivo.
Hasta el año 2004, el número de ejecuciones hipotecarias era reducido. Cuando tenía lugar una ejecución se acudía a la subasta y generalmente el problema terminaba porque se compraba el bien con una cantidad similar o superior a la deuda. Pero en estos últimos años las ejecuciones hipotecarias se han disparado y las subastas quedan desiertas porque pocos son los que desean comprar y muchos menos los que consiguen un crédito de los bancos. Cuando la subasta queda desierta la ley permite que el acreedor se pueda adjudicar la vivienda habitual por el 60% o el 70% del valor (desde mayo de 2013), de forma que el deudor queda debiendo el resto de la deuda, lo que muchas familias con problemas no sabían en el momento de comprarse la vivienda mediante financiación hipotecaria, y es que el sistema jurídico en este país es diferente del de muchos, entre ellos EE.UU. y la mayoría de los países de la Unión Europea, y entregando las llaves de la vivienda no se salda la hipoteca y el acreedor la subasta y si lo obtenido no alcanza el total de deuda pendiente más los gastos, la persona que pierde el inmueble sigue con una deuda por el resto, respondiendo durante su vida con todos sus bienes presentes y futuros. En cuanto a los ingresos por nómina, se establece una cantidad cercana a los 1000 € (según determinados parámetros familiares) que es inembargable (en el supuesto de perder la vivienda habitual); si se obtienen ingresos en algún momento por encima de esta cantidad, la entidad financiera puede embargar el resto, por lo cual hay que buscar soluciones.
Las alternativas pasan por:
Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada a la entidad durante un tiempo, es una solución muy difícil que los bancos acepten y daría lugar a un incremento de la deuda pendiente porque a lo actualmente debido se le deben de añadir los intereses generados en el periodo en que no se paga.
Pactar una carencia de capital; durante el cual se pagarían únicamente intereses, y el capital no pagado se acumularía (la cuota se puede llegar a reducir temporalmente hasta un 50%).
Pactar una dación en pago con la entidad y, en el mejor de los casos, un alquiler posterior en la vivienda entregada.
Aunque la referencia a la dación se haga en sentido general, una cuestión es la dación en pago como negocio de entrega voluntaria de una cosa por el deudor al acreedor, extinguiéndose la deuda u obligación con dicha entrega (o “pro soluto”) que es un acuerdo de voluntades que prevé el artículo 140 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), y otra cuestión es aquella que trata de que a lo largo de una ejecución hipotecaria, las entidades de crédito tengan que reducir el alcance de la deuda únicamente a la obtención del bien hipotecado, renunciando a continuar contra el resto del patrimonio del deudor.
VI. El sistema hipotecario español
Para analizar el problema de la dación en pago es necesario asimilar las especiales características que posee el procedimiento de ejecución hipotecaria en España. Su configuración actual proviene de la Ley de Reforma Hipotecaria de 21 de abril de 1909, que tuvo por objeto fomentar el crédito hipotecario.
La ejecución hipotecaria actualmente viene recogida en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, este procedimiento ha quedado parcialmente modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Esta reforma viene a su vez obligada en alguno de sus puntos por la Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013. Tiene su base en una cuestión prejudicial planteada en el auto de 19 de julio de 2011 por el Magistrado del Juzgado de lo Mercantil nº3 de Barcelona, quién considera que nuestro sistema de ejecución hipotecario no se adecúa a la Directiva 93/13/CEE, sobre clausulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Este procedimiento reduce al máximo las posibilidades de defender del deudor y limita las causas de suspensión. Todas las cuestiones de oposición de fondo distintas a las señaladas en el artículo 695 de la LEC se remiten a un juicio declarativo posterior. Este artículo 695 tan sólo permite oponerse a la ejecución dentro del mismo procedimiento por extinción de las garantías o de la obligación garantizada, por error a la hora de determinar la cantidad exigible, y en la sujeción a otra prenda o hipoteca inscritas con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento. Para alegar la existencia de clausulas abusivas se tenía que iniciar un procedimiento declarativo posterior, pero el bien sacado a subasta en el previo procedimiento de ejecución hipotecario ya no se recuperaba. Ante esta situación el TJUE se pronuncia en el sentido de que “procede declarar que la normativa española controvertida en el litigio principal no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancias de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a estos últimos”.
Por otro lado, ante la cuestión de si están incluidas clausulas con un interés excesivo por mora, las que como consecuencia de la falta de pago de una cuota hacen exigible el pago de la cantidad total del préstamo, el TJUE responde dando directrices necesarias para que sea el Juez nacional quién se pronuncie sobre su carácter abusivo. Estas directrices se centran en que hay que tener en cuenta el interés legal del dinero y compararlo con los intereses moratorios para poder determinar si mediante ellos se cubre la necesidad del prestatario, y en cuanto al vencimiento anticipado por el impago de una cuota, indica el Tribunal que habrá que estar a si ese incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo.
La ejecución, que hasta la aprobación de la Ley 1/2013, rige nuestro ordenamiento tiene un procedimiento especial para casos de ejecución hipotecaria, y otro para las ejecuciones dinerarias. Aquellos que acuden a la ejecución hipotecaria, cuando no ha quedado satisfecho su crédito continúan con la ejecución dineraria.
El procedimiento hipotecario es un proceso judicial de naturaleza especial, que dota de una extraordinaria fuerza al título ejecutivo, y de carácter eminentemente formal, lo que conduce a la necesaria constancia registral de los datos contractuales.
Uno de los elementos que singulariza este procedimiento surge de la propia naturaleza del derecho de hipotecas que se constituye como el único derecho real de garantía que no conlleva otorgamiento de carta de pago por la totalidad de la deuda cuando el acreedor adquiere la cosa tras la subasta, lo que no sucede con la prenda o garantía pignoraticia, de acuerdo con el contenido del artículo 1872 del CC.
El procedimiento hipotecario fue declarado acorde con nuestra Carta Magna en la Sentencia del Tribunal Constitucional 41/81 de 18 de diciembre, doctrina confirmada en posteriores resoluciones.
La Ley de 21 de abril de 1909, para fomentar el crédito hipotecario, introdujo como novedad la fijación de un valor del inmueble en la escritura de constitución de hipoteca, evitando la necesidad de emitir con posterioridad un informe pericial durante la ejecución. Esta valoración es importante en la fase inicial del préstamo y también durante la ejecución, a los efectos de fijar el precio tipo de salida en la subasta, por ello la función de los tasadores es determinante en la contratación hipotecaria.
El criterio doctrinal uniforme de la Dirección General de los Registros y del Notariado y el Tribunal Supremo, ha sido delimitar estos dos conceptos de valor “real” o de mercado, y el valor pactado inicialmente en la hipoteca. La alteración del valor del bien hipotecado después de nacer la hipoteca, debido a los cambios de valor de mercado, no produce efecto alguno en relación al valor de tasación.
Por ello nuestra doctrina considera que en el procedimiento hipotecario reside un verdadero principio de “favor creditoris cum hypotheca” por estar destinado a que actúe rápidamente contra el inmueble hipotecado para que el acreedor obtenga la satisfacción de su crédito mediante la venta o adquisición del inmueble.
El proceso hipotecario comienza recogiendo en el artículo 682.2 de la LEC, la exigencia de que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecados, para que sirva de tipo en la subasta y que conforme a la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, no podrá ser inferior, en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Este precepto ha sido fuente de muchos problemas porque los inmuebles fueron tasados por encima de su valor real de mercado con la finalidad de dar más crédito por una hipoteca, puesto que los préstamos solían ser del 80% sobre el valor de tasación, lo que determina en la subasta que el precio real de mercado, no se ajuste con el de la subasta, provocando que terminen en su mayoría desiertas o adjudicándose los bienes a la entidad de crédito por valores muy inferiores al precio de tasación y determinando que subsista parte de la deuda, recurriendo a la ejecución dineraria.
En la última reforma de la Ley 2/1981, se establece que las entidades de tasación que obtengan más de un 10% de sus ingresos de una entidad de crédito tienen que elaborar un reglamento interno en el que establezcan incompatibilidades y herramientas para evitar la parcialidad, siendo el Banco de España el encargado de supervisar estos mecanismos.
En cuanto a la dificultad de oposición a la ejecución hipotecaria por los motivos tasados del artículo 695 de la LEC, la reforma recoge el razonamiento y la recomendación del TJUE de cambiar este precepto, ampliando los motivos de oposición a la posibilidad de que se contengan clausulas abusivas en el contrato en cuyo caso se sobreseerá la ejecución o se continuará con inaplicación de la clausula.
Una vez que se ha despachado ejecución, y no ha habido oposición, o no se ha admitido, se produce la subasta del bien conforme al procedimiento establecido en los artículos 655 a 675 de la LEC para los bienes inmuebles. De estos preceptos hemos de hacer referencias al artículo 671 cuando la subasta queda desierta, pues en un principio permitía al acreedor adjudicarse el bien subastado por un 50% del valor por el que se subasta, para posteriormente con el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio de la anterior legislatura pasar a ser el 60% para aumentar con la última reforma de la Ley 1/2013 al 70%en caso de vivienda habitual o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.
VII. Ventajas e inconvenientes de la dación en pago
La dación en pago es una clausula legal en nuestro ordenamiento jurídico que contempla la cancelación de la deuda hipotecaria pendiente si se entrega la vivienda o inmueble puesto en garantía.
En cuanto a las ventajas e inconvenientes de la dación en pago, con su aplicación forzosa o con su aplicación retroactiva no se puede negar que se estaría vulnerando la seguridad jurídica, ya que los acreedores que arriesgaron su dinero en un contrato de préstamo bajo ciertas condiciones, se encontrarían con una situación en la que seguramente no hubiesen contratado.
Sin embargo la seguridad jurídica debe ceder ante circunstancias que lo requieran para la protección de derechos fundamentales y otros principios constitucionales.
España es junto con Dinamarca y Holanda uno de los países de la Unión Europea con unos costes hipotecarios más bajos, que cambiarían radicalmente en caso de que se admita la dación en pago por la previsible repercusión sobre los consumidores del coste de la dación, concediéndose menos créditos.
En nuestro ordenamiento cabe el pacto de limitación de responsabilidad a la finca hipotecada, se contempla en el artículo 140 de la LH, que impide el ejercicio de la acción personal, pero no se puede imponer si no se ha recogido en el momento de formalización de la hipoteca.
Sin embargo no hay que confundir la limitación de responsabilidad a la finca hipotecada, con el derecho a liberarse de la deuda hipotecaria mediante la entrega del inmueble hipotecado, puesto que en la primera, el deudor sólo puede hacer efectiva la responsabilidad que se ha contraído con la deuda hipotecaria sobre el inmueble hipotecado, si tras la adjudicación al mejor postor hay un remanente sobre la deuda, este se devuelve al deudor o se entrega a otros acreedores. En la segunda, con la entrega de la finca hipotecada la deuda queda saldada sin que para el caso de que haya sobrante, se devuelva al deudor o a los acreedores.
Las entidades financieras argumentan que para que puedan asumir ese riesgo tendrían que incrementar los intereses, haciendo menos accesible el préstamo, se encarecerían las hipotecas; se pagaría una cantidad mayor de cuota y se exigiría más capital inicial para conceder el préstamo, se reduciría el capital prestado, se acortarían los plazos de amortización…pero como contrapartida, se dificultaría el acceso al crédito.
También se ha argumentado en contra de la dación en pago que supondría un incremento en la prima de riesgo soberanas que afectaría negativamente a la banca, un incremento de la mora del sector, lo que determinaría la adjudicación de un mayor número de inmuebles en balance de las entidades financieras, lo que agravaría la contracción del crédito y la situación de la banca.
Admitir la dación en pago induciría a insolvencias estratégicas en aquellos supuestos en la que la deuda pendiente fuera superior al valor de mercado de la vivienda.
En este punto se ha de tener en cuenta lo previsto en los artículos 1859 y 1884 del CC que prohíben al acreedor quedarse con el inmueble en caso de impago para prevenir el mayor valor de la finca con respecto al crédito vivo. Para evitarlo, se argumenta que la dación en pago sólo fuera posible en el momento del incumplimiento, pero no en el de la constitución.
La aplicación retroactiva de la dación conculca el principio de seguridad jurídica, además de que desequilibraría los balances de los bancos.
El principal inconveniente de esta figura actualmente se centra en el gran número de inmuebles con que cuenta una entidad y un mercado en que la demanda prácticamente ha desaparecido por falta de liquidez y en que los precios de las viviendas se han desplomado.
Los Bancos se muestran reticentes a admitir esta figura; nos podemos plantear si su postura sería la misma si el precio de los inmuebles en lugar de caer, hubiera aumentado, pues en este caso, la coyuntura del mercado les beneficiaría, por lo que al tratarse de una circunstancia extrínseca a la relación, no se puede hacer depender de la misma la aplicación de esta figura.
Por ello para que la dación en pago adquiera carta de naturaleza es necesario hacer atractiva esta figura y establecer su obligatoriedad cuando menos, en el supuesto de entidades financieras intervenidas o con ayudas públicas.
Las entidades financieras barajan plazos bastantes amplios antes de iniciar una ejecución hipotecaria. Consideran moroso a un hipotecado al cabo de tres y seis meses de impago. A partir de entonces, comienza un proceso muy costoso para el deudor ya que implica que le van a exigir el monto total del crédito pendiente a un interés que oscila en torno a diez puntos porcentuales más que los intereses remuneratorio. A lo que hay que añadir que las costas judiciales a cargo del deudor, el cual si no puede pagar, ni tampoco el avalista, si lo hay determinará que el inmueble salga a subasta tras un largo proceso. La dación en pago evita, en estos supuestos, los largos plazos para acceder a la posesión y propiedad del inmueble.
Por otro lado no es lo mismo disponer de efectivo, a poseer un bien de difícil realización. Una vivienda hoy en día aporta a la entidad una serie de gastos, como el pago de la comunidad, reparaciones y otras operaciones de gestión. En un periodo de caída de precios pierde parte de su valor y a una entidad de crédito no se le puede imponer que realice actividades propias de otro tipo de negocios. Una entidad que obtenga una vivienda por medio de la dación que cubra el 100% del préstamo perderá dinero al no poderla enajenar, puesto que mientras esté en su poder, por los rigores del mercado, el bien perderá valor, lo que no hubiese ocurrido si se hubiese cobrado la deuda en dinero pero también con la aplicación de la dación se pueden lesionar los intereses del deudor.
El deudor pierde su vivienda, pero la dación puede ser más negativa en los casos en que la deuda sea menor que el valor de la vivienda. Al dar la misma se pierde la diferencia entre lo debido y el valor de la vivienda, algo que no ocurre en la ejecución porque se entrega el sobrante al deudor.
Por lo que se refiere al enriquecimiento injusto, el abuso del derecho y la doctrina de los actos propios a la hora de que el banco se quede con el bien en la ejecución por bastante menos de su valor real hay un posible enriquecimiento injusto. Este ha sido el caballo de batalla de los juristas partidarios de la aplicación de la dación, y que ha sido respaldado con algunos pronunciamientos judiciales, siendo quizás el más notorio el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010, en el que la Audiencia se refiere a tres puntos: el abuso de derecho (enriquecimiento injusto), la doctrina de los actos propios y el artículo 3 del CC.
Es en el artículo 7.2 del CC así como en el artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial donde se hace referencia al abuso de derecho. Este abuso de derecho lleva anejo el enriquecimiento injusto, un abuso que realmente no se está dando en este caso, ni por lo tanto un enriquecimiento injusto, como indica en el Fundamento Jurídico 1º la resolución tratada al expresar que al seguir el ejecutante el proceso marcado por la ley no se le puede achacar un abuso. La Sala de lo Civil del TS en la sentencia de 9 de octubre de 1996 indica textualmente: “Lo expuesto conduce a declarar que no se aprecia situación de abuso de derecho, que presupone la concurrencia de actuaciones con intención de dañar o perjudicar o utilizando las normas en forma contraria a la convivencia social ordenada, sin provecho decidido y no cuando se ha usado y ejercitado un derecho que legítimamente corresponde o le está atribuido a quien defiende lo que le pertenece, conforme reiterada y conocida doctrina jurisprudencial”.
Sin embargo el hecho de que no se esté produciendo un abuso de derecho, para la Audiencia, no descarta la presencia de ese enriquecimiento injusto, y es en este punto donde esgrime la doctrina de los actos propios. Argumenta el auto que fue el propio banco quien llevó a cabo la tasación del inmueble, y que por ello, incluso cuando el valor por el que se adjudica el inmueble sea menor que la deuda, el valor real del bien es superior, un valor que en su día pactó con el deudor y por ello debe ser suficiente para saldar la deuda.
Dentro de la motivación del auto, ante la alegación por el banco del artículo 3 del CC, la Audiencia argumenta que los principales causantes de la crisis mundial son las entidades financieras, y que es moralmente reprochable alegar que las normas han de ser interpretadas conforme a la realidad social del tiempo en que se han de aplicar para justificar la bajada del precio del bien respecto de la tasación.
Se han visto muchas razones en contra de la dación y menos a favor, pero faltaría una que es la modificación del contrato hipotecario aplicando la clausula “Rebus sic stantibus” que significa el manifiesto cambio de circunstancias muy onerosas o con un gran desequilibrio de prestaciones según las condiciones inicialmente pactadas atendiendo a la relación causal que garantiza la hipoteca.
De alguna forma, el auto 111/2010 de la Audiencia de Navarra hace mención al cambio de circunstancias para justificar la limitación de la responsabilidad al bien. Si se tiene en cuenta que cuando se contrataron los préstamos la situación era de auge económico no existiendo problemas de paro, y siendo el valor de las viviendas hipotecadas mucho mayor del que es en estos momentos, se debería aplicar esta clausula con el fin de que el perjuicio producido en tal situación sea soportado por ambas partes. Esta clausula por la que se pretende dar cabida a la dación ha sido en su día muy polémica, pero hoy ha pasado a ser bastante pacífica, siendo elementos necesarios para su aplicación que el contrato sea de tracto sucesivo, sinalagmático y que esté abierto a posibles hechos futuros. Pero además se deben dar otras condiciones como son la alteración extraordinaria de las circunstancias, desproporción excesiva en las prestaciones, que la alteración fuese imprevisible, y carencia de otro medio de reequilibrio.
El Tribunal Supremo restringe la aplicación de esta clausula, siendo en los pocos casos que se ha dado destinada a la modificación del contrato y no a su extinción.
A la vista del abuso de derecho y la cláusula “rebus sic stantibus” es cierto que existe una parte marginal tanto de la doctrina como de la jurisprudencia que acepta la posibilidad de extinguir la deuda con la entrega del bien pero sus argumentos no encajan bien dentro del ordenamiento español, haciendo uso más de la moral que de las normas.
Podemos concluir que salvo supuestos muy excepcionales, nuestra legislación nacional no permite establecer la dación en pago de forma obligatoria al acreedor hipotecario, salvo la posibilidad voluntaria del artículo 140 de la Ley Hipotecaria (“no obstante lo dispuesto en el artículo 105 podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados…”) y en el supuesto específico del artículo 3 del Código de Buenas Prácticas que figura como anexo en el Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, siendo jurisprudencia consolidada la que desestima las alegaciones del deudor tendentes a impedir la continuación de la ejecución contra el patrimonio del deudor por el resto de la deuda.
Que el Código de Buenas Prácticas permita aplicar la dación en pago, no altera sustancialmente la situación de la normativa vigente y la jurisprudencia actual que es contraria a su aplicación, puesto que el artículo del Real Decreto indica que esta medida “será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito…” y porque el Real Decreto limita su aplicación sólo para determinados deudores y además de forma sucesiva tras una inicial reestructuración de la deuda y su posterior quita.
Por ello el verdadero problema de las medidas de apoyo al hipotecado que estipula el Código de Buenas Prácticas , que recoge la dación en pago, es la gran limitación de los casos en que se puede aplicar, puesto que la norma exige para su aplicación que la familia se encuentre en una situación económica, que define como umbral de exclusión, muy precaria.
Se exige que todos los miembros de la unidad familiar y otros codeudores carezcan de rentas derivadas de trabajo así como de otros bienes suficientes para hacer frente a la deuda, y que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos de la unidad familiar y codeudores.
Además de estos requisitos se establece otro límite cuantitativo que va en función del precio de adquisición del inmueble.
El préstamo o crédito con garantía hipotecaria debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma.
El doble límite establecido por los requisitos para considerar que el deudor se encuentra en situación de exclusión y por el precio de adquisición del inmueble limitará de forma considerable la aplicación de esta norma y dejará sin ningún tipo de protección a muchos hipotecados con situaciones verdaderamente complicadas y merecedoras de algún tipo de apoyo.
Por lo que se refiere al anexo que la Ley 1/2013 de 14 de mayo añade al Código de Buenas Prácticas del RD- ley 6/2012, concretamente y en relación a la dación relacionada con la vivienda habitual dice:
En el plazo doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, no resulten viables conforme a lo dispuesto en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos caos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
El deudor, si lo solicitara en el momento de pedir la dación, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendamiento, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.
Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste puede prestar en dicha transmisión.
Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
VIII. Conclusión
Con más de 400.000 ejecuciones hipotecarias, la situación es más que alarmante. Soluciones hay pero se exige una respuesta pronta y eficaz. Salidas negociadas, posibilidades de suspender la ejecución en tanto se resuelve respecto de una posible clausula abusiva, daciones en pago, alquileres sociales…Todas constituyen medidas que pueden resultar satisfactorias para resolver esta situación.
Sin embargo, las daciones en pago, las ejecuciones hipotecarias, las quitas, ponen de manifiesto situaciones gravables por diversas figuras tributarias que vienen a agravar la situación de los deudores hipotecarios. Resolver la situación de estas familias pasa también por tomar en consideración los aspectos fiscales implicados en la operación. Nos encontramos con economías domesticas en situación de desempleo, en los que a falta de ingresos y a la pérdida de vivienda se va a sumar una deuda con Hacienda por una ganancia patrimonial por la que no se ha producido ningún ingreso.
Muchos son los puntos que hay que resolver. No se debe olvidar el artículo 47 de la Constitución Española que dispone:”todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho…”
