Reanudación del tracto en el tráfico inmobiliario: dominio judicial versus registral
1. In Limine: del Procedimiento Judicial
El término “inmatriculación” es utilizado para designar el acto por virtud del cual tiene una finca su ingreso en el Registro de la Propiedad; esta entrada nos permitirá tener un punto de arranque para continuar el historial jurídico de la finca. En el sistema registral inmobiliario se atribuye a la figura del Registrador la misión de cuidar en el examen de la titulación presentada y de los demás asientos registrales.
La regulación legislativa de los medios y procedimientos de inmatriculación se ha visto influenciada por dos criterios contradictorios:
a) Por un lado, se entendía que la agilidad en el tráfico inmobiliario y el buen funcionamiento del crédito territorial, suponía un bien para la economía del Estado. Ante el desinterés por las inscripciones, debido a las dificultades de los trámites burocráticos y ante lo costoso de dichas gestiones, el legislador tenía que arbitrar medios para conseguir la entrada en el Registro de la mayor parte de titularidades.
b) Por otro lado, se encontraba la conveniencia de que dichos ingresos se hicieran con un debido control y previo examen de las características físicas, extensión y linderos, y de las titularidades que se ostentaban.
Por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el expediente de dominio es un procedimiento que tiende a la obtención de una declaración por la autoridad judicial de que el solicitante ha justificado la adquisición del dominio de una finca. Díez Picazo nos decía que “no se persigue la acreditación de que es propietario de ella, sino simplemente de que adquirió su propiedad”. De esta forma, siempre queda a salvo la acción en juicio declarativo ordinario para aquella otra persona que crea tener mejor derecho contra el promotor.
El procedimiento puede servir para tres fines: inmatriculación de fincas, reanudación del tracto sucesivo que se ha visto registralmente interrumpido, y la inscripción de excesos de cabida. El punto de partida es la no coincidencia entre la realidad registral y extrarregistral, donde los derechos reales ya han sido constituidos, modificados o extinguidos.
La regulación de su mecánica la encontramos en los artículos 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1.946 y en los artículos 272 a 287 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1.947.
El art. 200 de la L.H. dispone que la verificación de la reanudación se realizará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. Este último es, como su nombre indica, para supuestos de interrupción legal del tráfico jurídico inmobiliario.
Se reflexiona en el presente estudio a cerca de las consideraciones doctrinales acogidas por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en sus resoluciones sobre las inscripciones de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y su confrontación con la práctica procesal judicial.
1. Ab initio, partimos de un procedimiento judicial clasificado dentro de los de jurisdicción voluntaria. En la práctica no sólo son tales actos aquellos que resuelven los jueces, sino que los hay que son resueltos por otros órganos o funcionarios públicos como los registradores, notarios, cónsules, etc. De ahí que algunos autores los clasifican como actos de jurisdicción voluntaria judicial y actos de jurisdicción voluntaria extrajudicial o administrativa.
Los expedientes de dominio han sido incardinados en los denominados procedimientos judiciales hipotecarios especiales, dentro de una serie de actos del orden civil propios de la jurisdicción voluntaria señalados como atípicos.
En el orden procesal, a fecha de hoy, en tanto no entre en vigor la Ley sobre Jurisdicción Voluntaria, debe acomodarse a las disposiciones generales contenidas en los artículos 1.811 a 1.824 de la anterior L.E.C., referido a un juicio verbal. Las reglas de tramitación la encontramos en el artículo 201 de la LH.
La reanudación del tracto sucesivo en virtud de un especial expediente judicial, es uno de los supuestos excepcionales en los que se permite prescindir de un juicio declarativo ordinario para obtener la rectificación de la realidad registral. Dado ese carácter y a fin de no menoscabar las garantías a favor de los titulares registrales, la práctica derivada de la doctrina de la DGRN, ha impuesto una rígida observancia de los requisitos establecidos para la inscripción del auto judicial y, asimismo, una estricta interpretación de los supuestos en que puede acudirse a este procedimiento.
2. El carácter excepcional se subraya en reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notario, como las de 13/04/99 y 04/01/02. En ellas se resalta que frente a la general exigencia de consentimiento del titular o de resolución judicial firme dictada en juicio declarativo ordinario para la rectificación del Registro (cfr. arts. 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), será suficiente con el auto recaído en expediente de Jurisdicción voluntaria, de ahí que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria prevea su aplicación subsidiaria para cuando no sea posible lograr esa reanudación mediante la inscripción de los títulos intermedios.
Entiendo que este rasgo de excepcionalidad, y la escasa solidez en garantías que interpreta el centro, hacen que en muchas ocasiones la DGRN le reste validez a la titulación supletoria que supone el auto judicial obtenido a través de este procedimiento. Siendo así, que a efectos del Registro de la Propiedad, habrá que distinguir entre:
a) Titulación ordinaria, que aunque es la normal, hay casos en los que no existe o no es idónea para acceder a su registración. En estos supuestos en lo que una persona carece de prueba directa de su adquisición, le resulta oneroso obtener tal indicio y asimismo gravoso acudir a un juicio declarativo.
b) Titulación supletoria, que nos ofrece el artículo 272 del RH a través del 201 de la Ley., para la obtención de un título nuevo sucedáneo del ordinario, que habilite para su inscripción. La DGRN intentaría evitar que esta se convierta en “subsidiaria”, cuando habiendo la posibilidad, aunque remota, de poder acceder al título normal, se pretende el segundo para eludir su coste y complejidad.
Así la Resolución de 24 enero 1994 insiste en que cuando no hay una efectiva ruptura en la cadena de titularidades registrales, el derecho de la última adquisición cuya inscripción se pretende ha de discurrir por los cauces ordinarios , bien a través del título material y formal adecuado (arts. 2 y 3 LH), o en su defecto a través de declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho, que tanto alega en estos casos. (Resoluciones de DGRN de 30/05/88, 05/07/91, 24/04/98, 18/03/00 y 24/09/02)
En semejantes términos, en la resolución de 16/02/1.988, se afirma que por sí solo es un procedimiento insuficiente para reanudar el tracto sucesivo, si junto a la simple declaración de dominio, no se declara la existencia de un hecho con una entidad legal por sí suficiente para que justifique tal adquisición.
En sentido contrario, viene la DGRN a desestimar unas pretensiones desproporcionadas de formalismos alegadas por el registrador para no considerar a este expediente como medio adecuado. Unas exigencias abusivas harían perpetuar la discordancia registral (Resolución 22/05/95).
3. La reanudación presupone siempre la existencia de titularidades intermedias no inscritas, produciéndose una ruptura efectiva en la cadena registral. Así se recoge en doctrina expuesta en la Resolución de 30 de mayo de 1988, en el sentido de que: “ …Una de las finalidades del expediente de dominio según la legislación hipotecaria, es la de servir de cauce apropiado para declarar -a los efectos puramente registrales de posibilitar la inscripción-, la efectiva adquisición por el promotor del dominio invocado, pero únicamente en aquella hipótesis en que dicha adquisición no trae causa directa de un titular inscrito, esto es, cuando la finca en cuestión no está inmatriculada o cuando se ha interrumpido el tracto, a fin de hacer posible dicha inmatriculación o la reanudación de éste.”
No cabría, pues, utilizar el expediente de dominio cuando el titular registral es el mismo que transfirió la finca al promotor; la DGRN insiste en que en estos casos el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo, o sea, el de falta de título formal adecuado para la inscripción, que podría superarse a través del “reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos, o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente es decir, se trataría únicamente de dar satisfacción al deber impuesto por el artículo 1279 en relación con el 1280-1.º del Código Civil, y a falta de cumplimiento voluntario, el cumplimiento forzoso debe imponerse a través de los cauces procesales adecuados.” En el mismo sentido, encontramos la resolución de 1 de junio de 1.996.
De forma que no existirían titularidades intermedias cuando se transmite el dominio, por venta privada seguida de tradición, por el titular registral antes de su fallecimiento, el cual ya no transmite a sus herederos el dominio, sino la obligación de elevar a escritura pública la transmisión. Son supuestos en los que haya que tratar de dar cumplimiento voluntario o forzoso. (Ver resolución de 21 de noviembre de 1.995).
Tiene declarado el centro directivo que una vez iniciado y tramitado un expediente de dominio para obtener la inmatriculación de una finca, el Auto que declara justificado el dominio a favor del promotor, no puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. El procedimiento inicial para inmatricular no sirve para la finalidad de éste, al tener reglas específicas que no resultan cumplidas.
2. De las Citaciones y Publicaciones
En el ámbito de las notificaciones, citaciones y publicaciones requeridas para la reanudación del tracto sucesivo, me atrevo a reflejar la descoordinación existente entre los requisitos procesales y los registrales. Por un lado podemos encontrar las razones legislativas procesales de economía y supresión de requisitos que carezcan de significación práctica que dilaten en exceso el proceso; y por otro lado, con el rigor registral que se deriva de la necesidad de los elementos de publicidad formales. Al lado de «las leyes procesales», conviven aquellas «leyes que atribuyen funciones de garantía de derechos», entre las que se encuentra la Ley Hipotecaria, calificada como ley Civil especial, cuyos preceptos son respetados, dada la especialidad de la materia, y vigilados en su aplicación por la figura del registrador.
El trámite más importante de reanudación de tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes). Por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. art. 20 LH ), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los mismos, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. art. 286 RH).
Es doctrina reiterada de la DGRN el que la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia «erga omnes» de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca a la observancia de los trámites esenciales pero no a la fundamentación del fallo, siendo así que la realización de las notificaciones o citaciones adquieren tal carácter esencial cuando se refieran a persona a quienes el Registro concede algún derecho.
En este apartado, el artículo 201 dispone en su regla Tercera las citaciones y publicaciones necesarias. El artículo 236, párrafos primero y segundo, de la L.O.P.J. ha venido a encontrarse con el artículo 201. Regla 3ª.2º de la Ley Hipotecaria. Se refiere a los supuestos de aplicación de la regla de publicación en uno de los periódicos de mayor divulgación de la provincia. Viene a decirnos el artículo 236 de la L.O.P.J. que la publicación de los edictos como medio de notificación en cualquier otro medio que no sean los Boletines Oficiales, se podrá acordar a petición y a costa de la parte que lo solicite. Los argumentos utilizados por los que se basan en su primacía, destacan su superior rango a la Ley Hipotecaria, que es una ley ordinaria. Por su parte los defensores de la necesaria aplicación del art. 201.3.2 L.H. abogan por la evitación de una merma de los requisitos de publicidad de un procedimiento regulado en la ley sustantiva. Siendo así, que viene a subrayar que es una norma procesal, pero no están en una Ley Procesal, sino en una Ley Sustantiva.
Así, en la Resolución de 11/02/99, se refleja en los antecedentes de hecho del caso como el órgano jurisdiccional “ad hoc” informa que el artículo 201.3ª de la L.H. quedaría sin efecto a tenor de lo dispuesto en el artículo 236 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y que la publicación de los edictos en otro medio distinto de los boletines oficiales es solamente facultativa para el promotor del expediente (… a petición y a costa de la parte que lo solicite). Igual cuestión se plantea en resolución de 30 de julio de 2001.
Por su parte, en resoluciones como la de 29/05/00 y la de 30/07/01, tiene declarada la DGRN la sustancial distinción de la citación prevista en la regla 3ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en beneficio de la persona de quien proceden los bienes o de sus causahabientes, si fueren conocidos, y la establecida en el artículo 202 del mismo cuerpo legal, en beneficio del titular registral o de sus causahabientes, personas distintas por exigencias del propio supuesto de interrupción del tracto.
El artículo 202 de la L.H., recoge que “…Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-, se les tendrá por renunciantes…”
En razonamiento con este último párrafo se pronuncia la DGRN en resolución de 06/07/64, referente a la necesidad de expresar en el auto la forma en que fueron verificadas las citaciones. En su nota calificadora el registrador deniega la inscripción, entendiendo que por citación personal debe entenderse la verificada conforme a lo previsto por el artículo 262 en relación con el 270 de la L.E.C., vigente en aquel momento; en el supuesto se observa que de las tres notificaciones -una de ellas personal- a que hace referencia el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, han sido sustituidas por una sola y por edictos al ignorarse el domicilio de la sociedad vendedora, siguiendo así lo preceptuado con carácter general por el artículo 269 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior a la actual. A pesar de ello, el centro directivo vuelve a exigir el cumplimiento de las formalidades taxativamente establecidas por la Ley Hipotecaria “para que el posible perjudicado tenga conocimiento de su existencia y no se encuentre cancelada su inscripción, sin haber agotado todos sus medios de defensa.” (En este sentido, vemos la resolución de 07/07/01)
El tema de las citaciones por edictos, vuelve a poner de manifiesto esta falta de similitud entre las respuestas que nos ofrece el sistema procesal civil, y el rigor de la norma hipotecaria. El fenómeno de las “desapariciones voluntarias” para eludir la acción judicial se ha visto incrementado y complicado en los últimos tiempos, motivado, entre otras causa, por los avances de las comunicaciones. Ello ha obligado a las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil a tener que dar una solución a la realidad social, de forma efectiva y acorde con el fin perseguido. Los preceptos reguladores de las situaciones de citaciones y emplazamientos, recogidas en los artículos 149 a 168 de la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, ofrecen una flexibilización del requisito de la citación personal exigido por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a la comunicación edictal, dispone el artículo 164 de la ley sustantiva que “Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que se refiere el art. 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del art. 157, el tribunal, mediante providencia, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios del Juzgado o tribunal.
Sólo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia, de la Comunidad Autónoma, en el «Boletín Oficial del Estado» o en un diario de difusión nacional o provincial.”
El problema que se plantea en numerosas resoluciones de la DGRN, como la de 19/10/99, es cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad y el titular registral o sus causahabientes, por desconocerse su domicilio, han sido citados solamente por edictos. Son casos en los que la notificación personal del expediente a los titulares registrales, ya fallecidos, e incluso a sus herederos, deviene, lo que hace que el Juzgado, en aplicación de la normativa procesal civil, considerara suficiente la publicación de edictos a los efectos de citar a los causahabientes de los titulares registrales, o a éstos, según los casos. Dentro del ámbito cualitativo de la calificación registral (artículo 100 del RH) la oficina registral entra a decidir acerca de la idoneidad o suficiencia de las citaciones del proceso practicadas por el juzgador. La postura de la Dirección General ha sido la de recordar resoluciones como la de 22 /04/87, que previendo las dificultades de localización de las personas que han de ser citadas y teniendo en cuenta su excepcionalidad característica, señaló la necesidad de una rígida observancia de los requisitos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y que cuando su cumplimiento no sea posible por cualquier causa, habrá de acudirse a juicio declarativo ordinario. Así como su doctrina constante que ha entendido siempre tan esencial al expediente reanudador del tracto la citación del titular registral que no dudó en consagrar tal requisito incluso antes de estar previsto en el ordenamiento jurídico (entre otras, las Resoluciones de 11/10/1915 y 23/04/1919).
3. De la Resolución Judicial y su contenido
1. La regla Sexta del artículo 201 establece que una vez “consentido o confirmado el auto, será, en su caso, título bastante para la inscripción solicitada.” Ya en resolución de 25/05/1.948, nos recuerda la DGRN que el auto dictado no obsta para que se pueda incoar juicio contradictorio por cualquier persona que estime lesionado su derecho, conforme a lo preceptuado en el artículo 284 R.H.
En cuanto a la forma del título, nos volvemos a encontrar con los casos de un formalismo excesivo del órgano administrativo, como el recogido en la Resolución de 14/04/1.972, cuando éste alegaba, denegando su inscripción, la falta de autenticidad del testimonio del Auto judicial librado, por no haberse indicado en su último pliego la numeración del anterior, tal como se exige para las escrituras públicas en el artículo 241 del Reglamento Notarial, y que al no haberse reseñado podría dar lugar a una sustitución del mismo. En vía de impugnación la DGRN inadmite tales exigencias, por la inaplicación evidente del citado precepto al referido testimonio judicial, y el hecho de que el secretario judicial como fedatario rubrica los folios y estampa en los mismos los sellos del juzgado. Se ponía de manifiesto en este supuesto que la regla sexta del artículo 201 del la L.H. no consigna discriminación alguna acerca de cómo ha de extenderse el testimonio judicial, del que no puede dudarse su autenticidad cuando todos los folios aparecen rubricados por el secretario y sellados con el sello del órgano jurisdiccional. No es admisible, pues, extender a un documento judicial exigencias establecidas para los notariales. Por otro lado, el auto presentado debe de recoger de forma expresa la inserción literal de la firmeza del mismo. (Resolución 24/04/98).
2. La legislación hipotecaria eleva a requisito formal del documento judicial la expresión en él de «que se han observado los requisitos exigidos, según los casos», por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «y la forma en que se hubiesen practicado las citaciones de la regla tercera del artículo 201 de la misma Ley» (artículo 286 del Reglamento Hipotecario), pues estas citaciones constituyen una garantía esencial de los derechos del titular registral en el expediente.
3. La normativa hipotecaria dispone que «el auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias».
Cuestión que se ha planteado en algunos recursos, como en la resolución de 7 de marzo de 1.979, es la de si en el auto que pone término al expediente ha de contenerse, expresamente, el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias o, por el contrario, tiene por sí virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato alguno. Es innegable que la tramitación de un expediente de dominio, al objeto de redundar el tracto sucesivo interrumpido lleva implícito, por parte del solicitante tal petición de cancelación. Al respecto argumenta la DGRN que el Reglamento Hipotecario, “impone en su artículo 286 un rigor formal excesivo, y quizás no totalmente justificable, dadas las garantías de que aparece rodeado el procedimiento, debido a su carácter judicial, que el Auto ordene expresamente, además de la inscripción de dominio a favor del autor, la cancelación de aquellas inscripciones que le sean contradictorias …”
Caso de no contenerse tales menciones, debemos entender que el defecto de inscripción es, por tanto, subsanable.
