La pérdida o destrucción del inmueble como causa de resolución del arriendamiento
Preliminar
De todos es conocido que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 vino a establecer en su régimen transitorio la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para todos los contratos de arrendamiento, aún en vigor, que dataran de fecha anterior al año 1985, y más concretamente en la Disposición Transitoria segunda para los contratos de vivienda, y en la Disposición Transitoria tercera para los de local de negocio.
Naturalmente que dicha remisión a la normativa anterior se verificaba con las modificaciones que, de forma imperativa, se recogen en las Disposiciones Transitorias citadas.
En las indicadas Disposiciones Transitorias nada se modifica respecto de las obligaciones de las partes contratantes en lo referido al mantenimiento del inmueble que constituye el objeto del arrendamiento. En este sentido resulta por demás evidente que respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda y de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, sigue plenamente en vigor el contenido del artículo 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El presente trabajo quiere ser una aproximación a la realidad actual de la aplicación de la indicada norma y a la problemática de la misma, realizando con carácter previo un breve proemio histórico del asunto, y estableciendo con claridad la diferencia existente entre la causa de resolución que se estudia, y figuras similares como los expedientes administrativos de declaración de ruina de las fincas, así como respecto de la causa de resolución civil del contrato dimanante de estos últimos expedientes administrativos.
Breve introducción histórica
El derecho romano venía a establecer con claridad que en el instituto de la venta, los riesgos de la cosa vendida eran de cuenta del comprador; mientras que, por el contrario, en el arrendamiento de cosas, el arrendatario no debe sus rentas, sino a prorrata del goce que le ha sido procurado. Así, si la cosa arrendada perecía fortuitamente, el arrendatario dejaba de ser deudor de la renta.
De la misma manera debe indicarse que, -lo que resulta a nuestro actual punto de vista una obviedad-, el derecho romano también establecía rotundamente que el vendedor entrega la cosa, tal y como es, y una vez que la ha entregado ya no está obligado a sostenerla, mientras que, salvo pacto en contrario, el arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado de reparación y a hacer posible y fácil cada día el goce del arrendatario, mediante las reparaciones necesarias. En cualquier caso el arrendatario debe usar la cosa arrendada como buen padre de familia (D. 19, 2, 25, 3 y 4), respondiendo del hecho de las personas afectas a su familia (D. 19, 2, 11, 4) y debiendo, al expirar el contrato, restituir la cosa y sus accesorios, salvo deterioros producidos por el tiempo y por la fuerza mayor (D. 19, 2, 11, 4).
El mismo derecho romano venía a establecer como duración normal para los Arrendamientos el de un año para las casas (D. 19, 2, 9, 1), pudiendo, sin embargo, prorrogarse por acuerdo expreso, o tácitamente, cuando el arrendatario conservaba el goce sin oposición del arrendador.
Respecto del tema que nos ocupa, el mencionado derecho romano venía a establecer que una de las causas de extinción del arrendamiento resultaba ser cuando perecía la cosa por caso fortuito (D. 19, 2, 9, 1).
Existiendo pues limitaciones temporales a la duración de los contratos, en vigor desde la época romana, casi no resultaba un problema de especial mención el de establecer los límites de la obligación del arrendador de mantener en perfecto estado la cosa arrendada, a la vista de que, como se ha anunciado, sólo resultaba ser causa de extinción la pérdida total del objeto del arrendamiento.
El asunto viene a complicarse cuando a lo largo del siglo XX, como consecuencia de las guerras habidas en Europa, y también en España, se ha producido una extraordinaria pérdida de edificaciones; y, consecuentemente, de viviendas y locales, lo que conlleva el que aplicando la legislación ordinaria se produzca una pertinente especulación que termina colocando a los propietarios en una situación dictatorial respecto de los arrendatarios, originándose en consecuencia como respuesta social a dichas circunstancias especiales todas las normativas especiales de arrendamiento urbano generadas para poner límite a situaciones abusivas.
Las indicadas normativas, existentes en todos los países europeos y también en España, siendo de especial mención inicial el Decreto de 29 de diciembre de 1931, viene a establecer una serie de derechos irrenunciables a favor de los arrendatarios, que, básicamente, y de una forma progresiva, consisten en limitaciones de la renta y prórrogas forzosas de los arrendamientos.
Como es bien sabido las indicadas prórrogas forzosas conllevaban la subsistencia del arrendamiento durante décadas; que, de ordinario, se volvían a prolongar a través de las figuras creadas en la legislación específica para regular la subrogación como consecuencia del fallecimiento del arrendatario, bien en primera o en segunda oportunidad.
Por ello, y aunque ya resulten ser menos frecuentes, existen multitud de casos de arrendamientos que superan los 60, o incluso los 80 años de duración. Teniendo en cuenta esta innegable realidad, y examinada la misma ante otra innegable afirmación, cual resulta ser que la mayor parte de los inmuebles arrendados en tales circunstancias fueron construidos ya hace muchas décadas, y con materiales y técnicas no especialmente formidables, resulta fácil suponer que aunque el arrendador, y sus generaciones siguientes, hayan llevado adelante sus tareas de mantenimiento ordinario del inmueble, los elementos del mismo, por su vetustez y falta de especial calidad llega un momento en el que no pueden cumplir las misiones para las que fueron realizados, ocasionándose entonces el supuesto que constituye el objeto de estudio del presente trabajo, debido, en la mayor parte de las ocasiones a esa circunstancia que los técnicos vienen a definir como “fatiga de los materiales”.
Por terminar este breve acercamiento a la cuestión que se analiza debe indicarse que ya el antes citado Decreto de 29 de diciembre de 1931 establecía como causa de desahucio la declaración de ruina de la finca recaída en expediente contradictorio, pero no abordaba de forma civil la cuestión que nos ocupa.
El artículo 1487 del proyecto de código civil de 1851, que no llegó a ser incluido en la redacción definitiva de dicha norma, establecía que si durante el arrendamiento la cosa arrendada se ha destruido en su totalidad por algún caso fortuito, queda de derecho rescindido el contrato, y que si sólo se ha destruido parte de ella, puede optar el arrendatario entre la rebaja proporcional del precio o la rescisión del arriendo, pero en ninguno de estos casos procedería la indemnización.
Los antiguos jurisconsultos franceses mantenían diversas posturas respecto al límite de la obligación de mantener, y así Troplong decía que, en sustancia, toda reparación, sea cual fuere su entidad, debe ser llevada a cabo por el arrendador. Todo desperfecto, grande o pequeño, provenga de caso fortuito o de cualquier otro motivo, debe ser reparado. La consecuencia lógica de tal postura es que si la cosa ha resultado destruida debe el arrendador reconstruirla.
Laurent por el contrario afirmaba que si bien existe la obligación del arrendador de ejecutar toda clase de reparaciones, la reedificación o reconstrucción no son una mera reparación, por lo que excedían la obligación del arrendador de mantenimiento del inmueble.
Con carácter previo a la entrada en vigor de las Leyes especiales, nuestro Tribunal Supremo, en sentencia de 22 de diciembre de 1932 vino a afirmar que: “la obligación contenida en el 2 del artículo 1554 del Código Civil no puede tener otro alcance que el expresado en el mismo, es decir, hacer las reparaciones necesarias durante el arrendamiento; pero no el de reconstruir o reedificar, porque esas obras son de mayor empeño e importancia, y no pueden confundirse con simples reparos, y constando probado el estado inminente de ruina de la casa objeto del arriendo, lo que evidentemente implica la pérdida de la cosa arrendada, es consiguiente la extinción de las obligaciones que se crearon, sin perjuicio de los derechos que al amparo de otras disposiciones legales pudieran asistir al arrendatario”. En el mismo sentido las sentencias de 24 de noviembre de 1911 y 26 de diciembre de 1942
El artículo 1545 del Código Civil establece que no pueden ser objeto de arrendamiento los bienes fungibles, por cuanto es consustancial a dicho instituto jurídico el que terminado el contrato se reintegre al arrendador la cosa arrendada. Ya la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946 vino a abordar esta cuestión al establecer en el artículo 155 que: “la pérdida de la cosa arrendada será causa común de resolución de todos contratos a que se refiere este capítulo”. “se reputará pérdida de la cosa arrendada cuando, habiendo sido afectada de siniestro, requiriese para ser repuesta a su normal utilización la ejecución de obras cuyo coste exceda del 50 x 100 del valor que, excluido el del solar, tuviese asignado la finca a efectos fiscales al tiempo de ocurrir la pérdida”.
Visto pues que los bienes fungibles no pueden ser arrendados, y teniendo en cuenta que pese a que se trate de edificios de buena construcción, el paso de centurias por los mismos hace que un mantenimiento normal no pueda conllevar el que sigan siendo habitables, se hace necesario determinar hasta dónde alcanza la obligación del arrendador del mantenimiento y reconstrucción de la cosa arrendada.
Regulación genérica del Código Civil
Antes de la aparición de las Leyes especiales que regulan los Arrendamientos Urbanos por las causas esbozadas en el ordinal anterior, dichos contratos de arrendamiento se regulaban de forma general en el Código Civil, en sus artículos 1542 y siguientes, y, específicamente, en los artículos 1546 y siguientes los Arrendamientos de fincas rústicas y urbanas.
Como segunda obligación general del arrendador, prevenida a tal efecto en el párrafo segundo del artículo 1554 del Código Civil, aparece la de hacer en la cosa objeto del contrato “durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada”.
En este sentido la Jurisprudencia y la Doctrina han distinguido entre reparación y reconstrucción, estableciendo que si bien la primera de ellas es obligación del arrendador salvo pacto en contrario, la segunda no lo es así, (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1932; 26 de diciembre de 1942 y 22 de junio de 1962). La complicación siempre se produce al tener que determinar si lo que necesita el inmueble es una reparación o una reconstrucción. Para ello compartimos la opinión doctrinal que establece que debe acudirse a un criterio económico que atienda al valor de la reparación o reconstrucción en relación con la importancia del precio o renta del arriendo, y con la causa que haya originado tal reparación o reconstrucción; debiendo tenerse en cuenta el posible dolo o negligencia por parte del arrendador, así como una eventual negligencia del arrendatario al guardar una postura pasiva de silencio en la denuncia de los daños.
El artículo 1558 del Código Civil desarrolla los términos en los que el arrendatario debe soportar las reparaciones urgentes que deban efectuarse en la cosa arrendada, pero tampoco viene a delimitar el marco específico del límite de la obligación de reparar.
La única referencia a dichos límites de la obligación de reparar sobre la que venimos reflexionando se encuentra en el artículo 1568 del Código Civil, a cuyo tenor si se pierde la cosa arrendada se estará a lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 del mismo cuerpo legal. En dichos artículos se establece que quedará extinguida la obligación de entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiera o destruyere sin culpa del deudor, añadiéndose que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.
La pérdida de la cosa debe ser valorada como imposibilidad sobrevenida de la prestación de dar. Se trata en definitiva de que de forma sobrevenida han aparecido en escena unas circunstancias que, de haber existido en el momento del nacimiento de la obligación lo hubieran impedido.
En resúmen pues, para que el arrendador quede relevado de su obligación de mantener la cosa arrendada para su goce por parte del arrendatario, debe concurrir la pérdida de dicha cosa, equiparable, lógicamente, a la imposibilidad de poner a disposición del arrendatario la misma. No existe pues ningún tipo de baremo en el Código Civil que, referido a una degradación de la cosa, pueda llevar a equiparar dicha degradación con la pérdida de la misma, siempre a los efectos de liberar al arrendador de sus obligaciones relativas al mantenimiento de los inmuebles.
Contenido del vigente art. 118 del texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964
“Articulo 118. 1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.
2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio precisó la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 x 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquel, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo”.
Distincion de la referida causa resolutoria de otras figuras afines
A) de la prevista en el art. 114. 10 Del texto refundido de la LAU de 1964.-
Efectivamente el artículo 114 del Texto Refundido de referencia recoge las causas por las que podrá resolverse el contrato de arrendamiento, tanto de vivienda como de local de negocio, a instancias del arrendador. El párrafo décimo del mismo establece como causa resolutoria “la declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios”.
Se trata pues de traducir en efectos civiles un acto administrativo, consistente en una declaración que determinada que una finca urbana se encuentra en estado de ruina.
Los requisitos en definitiva son:
– Que dicho acto administrativo haya sido dictado en un expediente contradictorio con todas las garantías legales;
– Que el referido acto administrativo haya devenido firme, y en consecuencia no quepa interponer o entablar en su contra recurso alguno, y,
– Que en el expediente administrativo en cuestión, desde su inicio, hayan sido parte, o se haya concedido tal posibilidad, a todos los arrendatarios de vivienda o de local de negocio existentes en el inmueble.
Una vez que el acto administrativo llega a ser firme, bien por el mero agotamiento de la propia vía administrativa, o bien porque, con posterioridad, se ha acudido a la jurisdicción contencioso-administrativa y se ha obtenido de la misma una resolución contra la que ya no quepa interponer ningún recurso, puede entablarse ante el juzgado de primera instancia que corresponda una acción jurisdiccional civil, mediante la oportuna demanda tramitada a través del Procedimiento Ordinario, en la que el arrendador, que lógicamente adjunta la documental acreditativa de la existencia de la declaración administrativa de ruina y de su firmeza, interesa que por parte del juez civil se declare resuelto el oportuno contrato de arrendamiento.
Como bien puede suponerse, en el Procedimiento Ordinario que acaba de ser mencionado no cabe ya entablar discusión alguna sobre si la finca se encuentra o no en estado de ruina; debiendo constreñirse las posibles oposiciones a la demanda a acreditar que no se han cumplido los requisitos legales que antes fueron enumerados, es decir, o que la resolución no es firme, o que el expediente no ha sido contradictorio, o que desde su inicio no fueron citados al mismo todos los inquilinos o arrendatarios del inmueble de que se trate.
Se trata pues de una causa de resolución del contrato basada en la previa existencia de un acto administrativo firme de declaración de ruina de un inmueble, por lo que la posible controversia técnica respecto de la situación real de dicho inmueble, caso de existir, tendría cabida en el expediente administrativo correspondiente, y siempre sería resuelta por la autoridad administrativa, (en los casos de grandes ciudades las gerencias municipales de urbanismo), previo informe técnico al efecto suscrito por los funcionarios del servicio de inspección de la edificación de la Administración.
Esta causa de resolución del contrato, ajena y distinta por completo a la que es objeto del presente estudio, tiene mucha relación con la figura que va a estudiarse, aunque sea someramente, en el siguiente párrafo.
Reseñar por último que a través de la vía procesal que acaba de ser descrita, una vez declarado resuelto el contrato de arrendamiento se producía el posterior desalojo del inmueble por la parte arrendataria, si bien debe matizarse que dicho desalojo podría haberse producido de forma obligatoria con anterioridad, en aplicación de lo previsto en el párrafo segundo del indicado apartado 10 del artículo 114 del Texto Refundido que acabamos de examinar, en virtud del cual: “cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada”.
B) de la desarrollada en el art. 155 De la ley de ordenacion urbanistica de andalucia.-
“Artículo 155. Deber de conservación y rehabilitación.
1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
Los municipios podrán ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta la ejecución de los trabajos y obras cuyo importe tiene como límite el del contenido normal del deber de conservación.
3. El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable…….”
Hasta la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en esta región, al igual que en el resto de España, las autoridades administrativas municipales encargadas de velar por la conservación de los edificios tramitaban los expedientes de ruina, bien de oficio, bien a instancia de parte, básicamente atendiendo al contenido de informes técnicos que determinaban si nos encontrábamos en presencia de una ruina técnica, económica o urbanística, o varias de ellas de consuno.
Brevemente expondremos que:
El supuesto de Ruina Técnica se daba por agotamiento generalizado de elementos estructurales o fundamentales de la edificación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo de manera reiteradísima ha adoptado como criterio delimitador de daños no reparables técnicamente por medios normales “el agotamiento de las estructuras y elementos básicos del edificio”.
La Ruina Económica quedaba definida por el TRLS en su art. 247. 2.a) en el que se enuncia que: “Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50% del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno” se declarará estado ruinoso.
Este supuesto tenía por finalidad poner un límite al deber del propietario de mantener la edificación en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público y este deber, que forma parte del contenido normal del derecho de propiedad, cesa cuando no resulta socialmente justificado hacer un gasto que pueda tacharse de desproporcionado en atención al estado actual de la edificación, no pretendiendo reaccionar ante una situación de peligro.
La valoración del inmueble, deberá hacerse respecto a su valor “actual”, lo que implicaría aplicar los correspondientes coeficientes de reducción por antigüedad, uso y estado de conservación, (TS 8-2-93). Existen varias tablas de depreciación confeccionadas por organismos públicos y colegios profesionales de común aplicación, según más tarde se verá.
La Ruina Urbanística venía siendo regulada en el art. 247 del TRLS 92, en virtud del cual se declaraba el estado ruinoso cuando se requería la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.
En el momento actual, y aplicando el artículo que parcialmente ha sido transcrito de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, cuando una fínca se encuentra en mal estado se procede a abrir respecto de la misma ante la autoridad administrativa, (en nuestro caso la Gerencia Municipal de Urbanismo), el oportuno expediente administrativo; bien de oficio o a instancia de parte, en el que, para obtener un determinado porcentaje que será definitorio en orden a declarar o no la existencia de ruina vienen a compararse dos magnitudes:
A) por una parte el importe de las obras de conservación que sea necesario efectuar en el inmueble en orden a mantener el mismo apto para su destino habitual; y,
B) En segundo lugar, el importe de una construcción de nueva planta, de similares características a la que es objeto de valoración.
Como quiera que la segunda de las magnitudes que acaban de ser descritas siempre resulta ser de un elevado importe, habida cuenta de que se trata de una construcción totalmente nueva, es lo cierto que las obras de conservación que hayan de realizarse en el inmueble para superar el 50% de dicha magnitud deben ser de una envergadura extraordinaria, por lo que la experiencia nos indica que desde que entró en vigor la indicada LOUA, prácticamente no se produce ninguna declaración de ruina, ya que para que la misma tenga lugar el edificio de que se trata debe casi haber desaparecido.
Naturalmente que la declaración de ruina producida por esta vía que ahora comentamos, al tratarse de un acto administrativo firme, da lugar a las partes personadas en el expediente a interponer en su contra los oportunos recursos en la vía jurisdiccional contencioso-administrativa; pero, desde este momento debe reseñarse de forma expresa y rotunda que el resultado final de tal acto administrativo no produce en ningún caso efecto de cosa juzgada en el ámbito de lo civil, y específicamente respecto de la aplicabilidad del supuesto de resolución del contrato contenido del artículo 118 del Texto Refundido de la LAU de 1964, que resulta ser el objeto del presente trabajo.
Como corolario de reflexiones sobre la ruina administrativa debe añadirse que el arrendador titular de una finca urbana que sea declarada en tal estado podrá accionar contra su arrendatario por la antes indicada vía del artículo 114. 10 del Texto Refundido de la LAU si dicho arrendatario lo fuera por contrato anterior a mayo de 1985.
Límite legal de la obligación del arrendador de efectuar reparaciones y reconstrucciones del inmueble arrendado
Esta obligación genérica que, según antes tratamos, aparece claramente en el Código Civil, encuentra en dicho Texto legal su límite tan sólo en el supuesto de desaparición de la cosa arrendada.
Como primera reflexión cabe establecer el que la obligación que incumbe al arrendador de llevar a efecto las indicadas obras, cabe sólo al mismo, quien según un viejo aforismo francés está obligado a mantener al arrendatario “clos e couvert”, (cerrado y cubierto), lo que venía a evidenciar que la mayor parte de las obras de reparación y reconstrucción terminaban resultando destinadas a conservar los techos, las puertas y las ventanas de las edificaciones en buen estado.
Ante tal manifestación rotunda debe excepcionarse en el sentido de manifestar una cuestión que, por otra parte, resulta de todo punto lógica y es la de que cuando los daños causados en la cosa arrendada lo hayan sido por culpa o negligencia del arrendatario, será el mismo quien deberá hacerse cargo de su reparación, correspondiendo al arrendador la acción correspondiente a hacer efectiva dicha reparación en el supuesto de inactividad de la parte arrendataria.
En circunstancias normales pues el arrendador está obligado al mantenimiento del inmueble para que pueda ser disfrutado por el arrendatario, y si dicho inmueble desaparece lo hace también con él el contrato de arrendamiento que existía sobre el mismo.
Es por ello por lo que el artículo 118 que venimos comentando en su párrafo primero habla de pérdida del inmueble como causa de resolución de arriendos y subarriendos, siendo de especial interés el estudio de su párrafo segundo, en virtud del cual se equipara a destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio precise la ejecución de obras cuyo costo exceda de 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquel, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.
El diccionario define la quinta acepción de la palabra siniestro como “avería grave, destrucción fortuita o pérdida importante que sufren las personas o la propiedad” no especificando si dicha avería o destrucción tiene que ser causada en un solo acto o por un solo agente perturbador y en un solo momento, o, por el contrario, si a dicha avería grave o destrucción puede llegarse por el transcurso del tiempo, sin que haya existido ningún hecho puntual de especial relevancia que haya ocasionado tal situación.
En consecuencia pues el uso de la palabra “siniestro” que se lleva a cabo en el artículo 118 que examinamos describe realmente más una realidad física del inmueble que un agente externo que puntualmente haya actuado sobre el mismo. Se trata en definitiva de valorar la realidad física que presenta dicho inmueble en un determinado momento, y comprobar si la reconstrucción del mismo supera el 50% del valor de la edificación sin contar el suelo.
En segundo lugar se usa expresamente la palabra reconstrucción, y, acudiendo de nuevo al diccionario, debe convenirse que la primera acepción de la palabra reconstruir es la de “volver a construir”. Se trata pues de acometer obras que devuelvan el inmueble a su primitivo estado originario, es decir a la situación morfológica y estructural que presentaba el mismo en el momento en que fue definitivamente construido, pues de todos es bien sabido que la situación que presentan los inmuebles no siempre se corresponde con las obras de su primera construcción, sino que posteriormente han podido existir muchas obras complementarias que vengan a mejorar en calidad y prestaciones al mismo.
Por su claridad vamos a traer a colación en este momento la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 7ª, de 9 de junio 2003
…”C) existe una jurisprudencia pacífica en la aplicación del precepto (artículo 118 LAU), que se caracteriza por las siguientes líneas directrices:
1.- la LAU no limita a la pérdida de la cosa como causa resolutoria del contrato, no limita ni especifica a la sólo proveniente de fuerza extraña, sino que lo emplea en sentido abstracto, por lo que ha de atenerse a su significado gramatical que quiere decir daño o menoscabo que se recibe en una cosa, y la frase siniestro no puede referirse a la fuerza mayor o extraña, debiendo entenderla a todo supuesto de orden cuantitativo en que el coste de ejecución de obras exceda de la mitad del valor asignado a la finca al tiempo de ocurrir la pérdida, sin que juegue ni funcione a tal fin la causa de la pérdida.
2.- la causa de la pérdida del inmueble es irrelevante y procederá la resolución, ya obedezca a caso fortuito o a culpa o negligencia de una persona…
3.- La acción resolutoria nada tiene que ver con el expediente administrativo de ruina, porque su naturaleza y finalidad son distintas, pues la causa resolutoria del artículo 118 de la LAU es una pérdida técnica, fundada exclusivamente en la desproporción económica entre el resultado perseguido y su coste de producción.
4.- la expresión “valor real de la finca” se ha de entender por el que alcanza según lo dictaminado por técnicos, sin referirlo a la renta ni al mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad…”
Vemos pues con claridad cómo la palabra “siniestro” no se refiere a una fuerza mayor o extraña sufrida en un determinado momento puntual, sino que refleja una situación del inmueble que conlleva que el mismo necesite la ejecución de muy importantes obras.
Es realmente irrelevante el conocimiento de la causa en virtud de la cual el inmueble ha llegado al estado de necesitar tan importantes obras, habiendo manifestado el Tribunal Supremo que incluso procede la causa resolutoria de que se habla aún en el supuesto de que la causa que haya originado el mal estado del inmueble sea imputable al arrendador. Para este último supuesto, y aún habiendo mediado culpa o negligencia de dicho arrendador en orden a conseguir la mala situación constructiva del inmueble, y todo ello buscando el concurso de la causa resolutoria que examinamos, se prevé la posibilidad por parte del arrendatario del ejercicio de una acción para obtener la reparación de los daños y perjuicios sufridos, pero siempre sobre la base de entender que aún mediando dicha culpa o negligencia sigue procediendo el ejercicio de la causa resolutoria que estudiamos. (Sentencias de 30 de marzo de 1957, 30 de septiembre de 1957; 16 de noviembre de 1957 y 13 de marzo de 1965; 30 de marzo de 1962, 24 de enero de 1963 y 17 de junio de 1972).
Se establece también con toda claridad en la sentencia que examinamos que la acción resolutoria del artículo 118 del Texto Refundido nada tiene que ver con el expediente administrativo de ruina, pues su naturaleza y finalidad son absolutamente distintas, y, que cuando se menciona como parámetro a comparar el valor real de la finca sin contar el del suelo se está hablando de una valoración realizada por técnicos, ajena al mercado regido por la oferta y la demanda, y ajena igualmente a la renta que rija en el arrendamiento, pues para una determinación técnica de la situación constructiva de un edificio en nada debe influir el mayor o menor importe de la renta que sus inquilinos abonan.
Ya vimos con anterioridad que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946, y posteriormente la de 1956 hablaban de la “valoración de la finca a efectos fiscales”, habiendo sido suprimida por el legislador tal referencia a la fiscalidad en el Texto Refundido de 1964, y por tanto debiendo acudirse a la valoración real según establecen las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1968 y 12 de mayo de 1972.
La sentencia de Audiencia Provincial de Salamanca, de 10 de marzo de 2003 establece que:
…”en la interpretación del referido precepto legal, (artículo 118 LAU), la doctrina jurisprudencial ha sido unánime al establecer los siguientes criterios:
a) que en el concepto de siniestro se han de comprender no sólo las destrucciones ocasionadas por algún acontecimiento catastrófico y de producción instantánea, sino también aquellas averías, deterioros o pérdidas importantes que se produzcan en la vivienda o local de negocio arrendado, cualquiera que sea la causa que lo ha originado, incluyendo la vejez de los mismos, e incluso la negligencia o culpa del arrendador. (sentencias del TS de 30 de marzo de 1962, 24 de enero de 1963, 4 de diciembre de 1965, 8 de mayo de 1967, y 17 de junio de 1972).
b) que en el supuesto del artículo 118 de la citada ley de arrendamientos urbanos lo que en todo caso debe existir es una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o local de negocio en el momento de ser arrendado y la que tengan en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a la baja debida a averías, deterioro o pérdidas que hagan que se encuentran ahora en un estado no apto para el uso a que fueron destinados.
c) que como consecuencia de ello se imponga la necesidad de realizar obras para reparar lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos exceda del 50% del valor de la vivienda o local correspondientes….”
Aparece pues de forma nítida la vejez de la vivienda o local de negocio como causa determinante de la mala situación constructiva del mismo, y la consecuente necesidad de la realización de importantes obras que vengan a definir una situación real que permita la aplicación de la causa resolutoria que se examina.
Elementos a valorar en la reconstrucción
Por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Sevilla, en autos de Juicio Ordinario número 830/05 se dictó sentencia de la que merece la pena reseñar los siguientes extractos:
… “que el importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado, a efectos de determinar si aquél excede del 50% de éste, ha de referirse en principio, a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial (sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1974 y siete de septiembre de 1994), con abstracción del resto del inmueble; si bien, no obstante tal valoración individualizada, hay que computar también las reparaciones que exige el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o local que es objeto de arrendamiento, cuando se encuentran afectados elementos comunes (sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1972 y siete de septiembre de 1994), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso pacífico y del bien objeto del contrato; y finalmente, que en caso de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, facultándose la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica (sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1967,7 de julio de 1974,4 de diciembre de 1970,1 de diciembre de 1972,13 de mayo de 1974,30 de enero de 1984,17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996)…”
Cuando se refiere a las operaciones matemáticas que hay que realizar para llegar al porcentaje que determine si efectivamente se supera o no el baremo establecido en el artículo 118 tantas veces citado, añade que:
… “en primer lugar, averiguar el concreto valor actual y real (al margen del suelo) del respectivo piso o local del que se predica la pérdida económica, valor que conforme entiende la jurisprudencia y es práctica ordinaria se halla teniendo en cuenta factores de corrección en atención a su edad y depreciación (uno fijo y el otro en función al estado del edificio y de sus partes con independencia de su envejecimiento), atendiéndose al valor real del cual efectivamente sirven de referencia para un correcto índice las Ordenes Ministeriales de tres de julio de 1986 y 28 de diciembre de 1989, y hoy el Real Decreto 1020/93 de 25 de junio…”
La sentencia que acaba de ser transcrita parcialmente fue objeto de recurso de apelación, que dio lugar al Rollo 3613/06 de la Sección Quinta de la Ilma. Audiencia Provincial de Sevilla, en el que se dictó sentencia confirmatoria de la dictada en primera instancia, basándose en los mismos argumentos que acaban de ser extractados, si bien de la misma merece la pena muy brevemente reseñar que, en su fundamento de derecho segundo, refiriéndose al tipo de inmuebles que habitualmente son objeto de procedimientos como el que nos ocupa, se manifiesta:
… “daños cuya causa fundamental es la avanzada edad del edificio, presentando cada una de las casas un estado de degradación con daños considerables en la construcción en cimentación, estructuras, albañilería, fontanería, saneamiento, electricidad, carpintería, revestimientos, pintura. Los inmuebles no cumplen las condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene, sobre todo algunos forjados que se encuentran en estado de ruina. Siendo debido todo ello a la antigüedad de las edificaciones, a la pésima calidad constructiva y estructural de las mismas, y a la pérdida de la función resistente de los materiales con que se construyeron…”
En este mismo sentido debemos también reseñar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Sevilla, en el juicio ordinario 845/2005, de fecha 12 de junio de 2006, que en su fundamento de derecho segundo establece:
… “la palabra “ siniestro “ empleada por dicho precepto ha sido objeto de interpretación extensiva por nuestra jurisprudencia, de tal manera que no sólo comprende los acontecimientos instantáneos que provocan averías graves o deterioros importantes de carácter fortuito, sino también otros no momentáneos cualquiera que sea la causa que los origine, como puede ser la acción del tiempo, calidad de materiales o incluso la simple culpa o negligencia del arrendador (sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1967 de, 17 de junio de 1972; 13 de mayo de 1974; y 15 de febrero de 1996. Sentencias del audiencia Provincial de Valladolid de 18 de marzo de 1993; dos de septiembre de 1998 y 25 de septiembre de 2001)….”
A los efectos de distinguir claramente la acción que se ejercita, añade por último la indicada sentencia:
… “estamos ante una causa de resolución contractual de carácter objetivo y técnico, y la prueba practicada ha puesto de relieve la conjunción de los originadores y concurrentes del mal estado del edificio, sin que resulte relevante el resultado del expediente administrativo de ruina y/o la disposición o actitud más o menos diligente mantenida por la propiedad, así como otros componentes de carácter subjetivo los cuales no se contemplan el texto del artículo 118 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, como la jurisprudencia antes citada se encarga de recordar…”
En resumen pues deben ser valorados todos los defectos constructivos que presente la vivienda o el local de negocio, en orden a determinar el costo de su reconstrucción, y todo ello para posteriormente compararlo con el valor de la edificación sin contar el del suelo. Dentro de la valoración de los defectos constructivos, como visto ha quedado, debe incluirse no sólo aquellas reparaciones estrictamente inherentes a la finca arrendada, sino también la parte proporcional de los elementos comunes de la finca en que se enmarca que también deban ser objeto de reconstrucción.
Igualmente, y con amplias referencias a sentencias del Tribunal Supremo viene a determinarse que en caso de afectación general del edificio habrá de valorarse la totalidad de los desperfectos que presente el inmueble, facultándose para resolver todos los arrendamientos existentes sobre el mismo.
Es criterio de quien suscribe que el informe técnico en el que la demanda de este tipo de acciones encuentra su soporte debe ser redactado y suscrito por un arquitecto superior, pues el mismo es un profesional perfectamente habilitado tanto para determinar las patologías que presentan los inmuebles como las obras necesarias para eliminar dichas patologías y el costo de las mismas. Por otra parte dicho profesional es también el idóneo para indicarnos el valor de una edificación sin tener en cuenta el valor del suelo sobre el que se encuentra, pues, como antes hemos visto, el propio Tribunal Supremo establece que dicho valor real sin contar el suelo debe ser ajeno totalmente a la oferta y la demanda, (con lo cual debe ser totalmente desaconsejado el que dicho valor sea calculado por un agente de la propiedad inmobiliaria), así como a la renta vigente sobre el arriendo, pues dichos elementos son expresamente calificados como criterios “determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad”.
Aportación del informe técnico junto con la demanda
El ejercicio de una acción resolución del contrato basado en el artículo 118 que estudiamos debe producirse uniendo a la demanda que dé lugar a la apertura del procedimiento un informe técnico, suscrito por arquitecto superior, donde se detallen la totalidad de patologías que presenta el inmueble, con inclusión de las que afectan a las zonas comunes en el supuesto de resultar necesario; la valoración de las reparaciones necesarias para reconstruir el inmueble a su estado primitivo, y todo ello comparado con el valor de la edificación sin contar el del suelo, obteniendo de dicha comparación un porcentaje que supere el 50%.
Esta última valoración, es decir la del inmueble sin contar la del suelo se debe verificar de la siguiente manera:
A) Valoración de las Construcciones: De acuerdo con el Real Decreto de 25 de junio de 1993 (BOE de 22 de julio de 1993) del Ministerio de Economía y Hacienda, que dicta las “normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana”, en su norma 12 apartado uno define este concepto diciendo “que para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta el uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado”.
Por tanto, el valor de una construcción lo decide el apartado dos de la norma 11 al dictar que: “será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario (coste actual) y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en la norma 13 que le fueran de aplicación”.
B) Valor de reposición: Según la misma norma 12, al referirse al coste actual se establece que: “se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción”.
Por tanto, el valor de reposición será el correspondiente al coste de reproducción a los precios actuales, es decir, lo que costaría realizar un edificio similar en calidad, materiales y esquemas, de una determinada construcción, deducida la depreciación del mismo.
Esta depreciación vendrá fijada por una serie de coeficientes correctores del valor de las construcciones, que se aplicará al coste actual.
C) Depreciación: Se entiende por depreciación una pérdida de valor debida a diferentes causas. Las más evidentes son las físicas, referentes a la edad y al estado de conservación del edificio.
Otras depreciaciones son las funcionales, que son aquellas que se producen cuando un inmueble deja de ser adecuado para el uso a que estaba destinado.
Estas depreciaciones se aplican al coste actual del valor de reposición, mediante unos índices correctores que cita la norma 13 que desarrollan los “coeficientes correctores del valor de las construcciones” y la norma 14 que trata los “coeficientes correctores de los valores de suelo y de las construcciones”.
Por no resultar exhaustivos dejaremos simplemente mencionado que, según la norma 13, el coeficiente H trata de la antigüedad de la construcción; el coeficiente I trata del estado de conservación de las construcciones; el coeficiente J trata de la depreciación funcional o inadecuación, y el coeficiente L trata de las fincas afectadas por cargas singulares, tales como formar parte de conjuntos declarados histórico-artísticos, o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección.
Se trata en definitiva de una causa de resolución de contrato objetiva, pues, convencido el juzgador por la prueba practicada de que el valor de las obras de reconstrucción supera el 50% del valor del inmueble sin contar el suelo, se encuentra obligado a declarar resuelto el contrato.
La parte demandada, al contestar su demanda, puede aportar una pericial contradictoria, en la que, efectivamente, se hayan realizado las mismas valoraciones a que nos acabamos de referir, pero, con resultados cuantitativos diferentes, lo que eventualmente puede conllevar que el porcentaje obtenido de la comparación de las magnitudes aplicables no supere el 50% legalmente exigido.
Se trataría entonces de que por parte del Juzgado se nombrará un perito arquitecto superior dirimente, debidamente insaculado, quien realice un informe similar a los ya aportados por las partes a las actuaciones.
Lo que en modo alguno puede venir a ser aportado junto con la contestación a la demanda como un presunto informe contradictorio del realizado por la parte actora para unirlo a su demanda es un informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo sobre ruina urbanística aplicando los criterios del artículo 155 de la ley de ordenación urbanística de Andalucía, y ello por las razones siguientes:
1. Estamos ante una acción puramente civil, que nada tiene que ver con los expedientes administrativos contradictorios de ruina que se siguen ante los ayuntamientos, y más en concreto en esta ciudad ante la Gerencia Municipal de Urbanismo. El que pudiera o no existir dicho expediente administrativo, e incluso su resolución, en nada influye en la causa de resolución civil que ahora ejercitamos. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en su artículo 114, párrafo 10, establece la posibilidad de resolver el contrato en el supuesto de ruina administrativa firme declarada por la autoridad pertinente en el oportuno expediente administrativo contradictorio, pero debe tambien tenerse en cuenta que tal causa resolutoria nada tiene que ver con la que estudiamos.
En consecuencia, la única norma aplicable en este tipo de procedimientos es el tan invocado artículo 118 LAU, sin que para nada tenga cabida en este procedimiento la ley de ordenación urbanística de Andalucía, pues la misma es evidentemente una norma administrativa sin aplicabilidad alguna en el ámbito civil en que nos encontramos. En las resoluciones administrativas sobre ruina dictadas al amparo del art 155 LOUA, tras describirse pormenorizadamente las patologías que sufre la finca y calcular el importe de las obras necesarias para su reparación se compara el mismo con el valor de una finca de nueva planta, siendo por tanto un criterio radicalmente diferente.
Insistimos en que no es éste el criterio aplicable según el art. 118 LAU, sino que lo que hay que comparar es el importe de las obras de reconstruccion (no de conservación), con el valor de la finca actual sin contar el del suelo, (no el valor de una edificación de nueva planta).
2. Para determinar si concurre o no el supuesto de resolución invocado se aporta un exhaustivo informe, realizado por arquitecto superior, quien se encuentra plenamente capacitado, no sólo para determinar cuáles son las obras necesarias para la reconstrucción del inmueble y su importe, sino, lo que es más importante, cual es el valor del inmueble sin contar el valor del suelo. Ningún otro profesional estaría capacitado para calcular este último parámetro, pues, evidentemente, los valores que se manejan en el tráfico mercantil de inmuebles, lo primero que llevan incluido es el valor del suelo. A mayor abundamiento, y como demostración palpable de que efectivamente son este tipo de técnicos superiores los llamados a realizar valoraciones como la que nos ocupa, debe tenerse en cuenta que cuando se tramita un expediente administrativo de ruina ante la Gerencia Municipal de Urbanismo del ayuntamiento, quien efectúa las valoraciones por su parte es evidentemente un arquitecto superior, normalmente adscrito a dicha Gerencia.
3. Como visto ha quedado, y habida cuenta de que la situación del edificio donde se enmarcan los pisos cuya resolución de contrato de promueve por este tipo de procedimientos suele ser calamitosa en general, el técnico interviniente no debe efectuar una valoración solamente sobre dichos inmuebles, sino que debe hacerla en su conjunto. En cualquier caso ya con anterioridad, al comentar la sentencia del Jdo. de 1ª Instancia nº 11 de Sevilla, recogimos un extracto de la misma donde se tiene en cuenta expresamente tal circunstancia: , que en caso de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, facultándose la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica (sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1967,7 de julio de 1974,4 de diciembre de 1970,1 de diciembre de 1972,13 de mayo de 1974,30 de enero de 1984,17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996)…” A las indicadas sentencias hay que añadir expresamente las del TS de 27-11-58 y 03-07-57, que indican que “el 50% a que se refiere la Ley hay que referirlo al coste total de la obra para volver el inmueble a su utilización normal, y no a la parte de dichas obras que afecten en concreto al local objeto del arrendamiento”.
Conclusiones
La causa de resolución de los contratos de arrendamiento y subarriendo que venimos examinando sigue plenamente en vigor, siempre referida a contratos de arrendamiento concertados con anterioridad a mayo de 1985.
Realmente debe manifestarse que dicha causa resolutoria resulta ahora estar incluso más operativa que en épocas anteriores, y ello debido a que como hemos tenido ocasión de observar la antigua normativa administrativa recogida en la Ley del Suelo y disposiciones similares venía a establecer la existencia de un expediente administrativo conocido como de “ruina económica” mediante el cual ante la gerencia municipal de urbanismo, bien a instancia de parte o de oficio, se efectuaba por la propiedad del inmueble un informe técnico de arquitecto que comparaba el valor de las obras de reconstrucción del inmueble con el valor de la edificación sin contar el suelo, y superando tal comparación el 50% se sometía a criterio de los técnicos de la gerencia tal realidad; pudiendo personarse en el referido expediente los inquilinos o arrendatarios y aportar informes contradictorios, y resolviéndose finalmente por los técnicos de la gerencia la realidad que presentaba la edificación.
Como quiera que este tipo de expediente, efectivamente muy similar a los criterios del artículo 118, ya no existe con tales características en la normativa administrativa, que, como visto ha quedado, exige ahora otros criterios para declarar la ruina, entendemos pues que para garantía de los derechos del arrendador respecto a limitar su obligación en el mantenimiento de los inmuebles tan sólo queda la estudiada vía del artículo 118 LAU tantas veces invocado.
Debemos por último en este tramo final referirnos a que las circunstancias que venimos examinando no existen en la actual normativa arrendataria en los mismos términos que hemos visto, y así, en la actual ley de arrendamientos urbanos de 1994, en su artículo 28, al mencionar las causas de extinción del arrendamiento se indica como primera de ellas la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador; y como segunda la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. La diferencia resulta ser obvia, habida cuenta que se exige pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador, lo que conlleva que no pueda basarse en la falta de mantenimiento del inmueble y su mala situación inherente, por lo que entendemos que dicha causa de extinción queda reservada para las expropiaciones.
Se crea pues un marco de acción más perjudicial para los arrendadores; pero, ello tiene su lógica causa en que ya en los contratos de arrendamiento que se celebran con amparo en la nueva ley no están sometidos a la ilimitada prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de 1964, por lo que las situaciones abusivas tienen otros muchos métodos para ser eludidas.
Como colofón reseñaremos que dejamos para otra ocasión, en un estudio similar al presente y respecto de las obras de conservación y mejora previstas en los artículos 107 y siguientes del Texto Refundido de 1964, el análisis de la situación contradictoria que viene a producirse en el supuesto de que por parte del arrendatario se exija la realización de determinadas obras que el arrendador entienda que superan en su costo el 50% del valor de la edificación sin contar el suelo, por lo que éste último haya promovido una acción con base en el artículo 118 del indicado Texto Refundido.
