Inhabilidad de plazas de garaje por defectos en el acceso al parking

1. Introducción

Es objeto de esta colaboración con la Revista La Toga el comentario de las sentencias dictadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla de fecha 17 de febrero de 2009 (Magistrado-Juez don Francisco Javier Sánchez Colinet) y por la Sección 8 de la Ilma. Audiencia Provincial de Sevilla de fecha 12 de noviembre de 2009 (Ilmos. Sres. Magistrados don Víctor Nieto Matas, don José María Fragoso Bravo y don Joaquín Pablo Maroto Márquez, siendo el primero ponente), resoluciones que resuelven un litigio en el que tuve ocasión de intervenir como letrado de una Comunidad de Propietarios que ejercitó frente a una Promotora Inmobiliaria una acción de cumplimiento contractual como consecuencia del uso prácticamente imposible de las plazas de garaje debido a las dificultades de acceso al parking subterráneo. Dichas resoluciones son firmes.

La decisión de realizar esta colaboración radica en que dichas resoluciones abordan brillantemente aspectos jurídicos que gozan de notable interés en los litigios que resuelven temas sobre incumplimientos contractuales en el sector de la promoción inmobiliaria y de la construcción, por lo que estimo pueden ser de gran utilidad a compañeros que se encuentren ante casos similares.

2. Antecedentes

Para conocer los antecedentes del caso nada mejor que reproducir el fundamento de derecho primero de la sentencia dictada en la instancia:

“La parte actora ejercita una acción personal en la que pretende que se declare que las plazas de garaje existentes en el inmueble son de un uso prácticamente imposible, en razón no de su cabida, sino del acceso, verificado a través de un montacargas cuya configuración impide, por el ángulo de giro que han de tomar los vehículos, que éstos puedan acceder sin ejecutar muchas maniobras y sin poner en grave riesgo la carrocería de los mismos; pretende con carácter principal una obligación de hacer a fin de efectuar las reparaciones precisas para resolver la citada deficiencia y, con carácter alternativo/subsidiario un condena dineraria por el valor de las plazas de aparcamiento y por el tiempo que no han podido disfrutar de ellas sus titulares.

La parte demandada niega la imposibilidad del uso de las plazas, sostiene que la opción del montacargas, conocida por los compradores, era la única factible en razón del espacio disponible y que la edificación cuenta con la pertinente licencia de Primera ocupación, por lo que solicita la íntegra desestimación de la demanda”.

3. Naturaleza de la acción entablada

En los supuestos de compraventa de viviendas, locales y plazas de garaje a entidades promotoras, los compradores acceden a la propiedad en orden a que aquellas y los elementos comunes vinculadas a las mismas cumplan la finalidad que motiva su compra, es decir, la entrega como consecuencia de la formalización del contrato de compraventa, libre y decididamente concertado. A tal efecto, opera necesariamente la entrega de un espacio en los supuestos de plazas de aparcamiento con el fin de servir adecuadamente a la ubicación del vehículo, y esto no se cumple si la plaza deja de ser real y se convierte en apariencia o incompleta.

En el caso examinado, esta obligación de entrega adecuada a la finalidad y causa económico-jurídica de los contratos, no se había llevado a cabo correcta y cumplidamente por la sociedad demandada, pues la mera existencia de la plaza cuando el acceso material a la misma es inexistente no significa necesariamente recepción y aceptación, salvo que expresamente quede así constatado, lo que aquí no sucede.

Consiguientemente, la acción ejercitada se funda en la fuerza vinculante del contrato y en la exigencia de su normal eficacia y cumplimiento, sancionada en los arts. 1091, 1097 y 1258 del Código Civil, así como en la responsabilidad del deudor vendedor por contravención contractual resarcible prevista en los artículos. 1101 y siguientes del Código Civil y originador de daños que sean consecuencia del defectuoso cumplimiento, según especifica el art. 1107 del mismo cuerpo legal, acción ésta denominada «ex contractu» derivada, no del total incumplimiento de la obligación pactada en el contrato de compraventa de inmuebles, sino la de incumplimiento parcial o cumplimiento incorrecto o defectuoso , acción que evidentemente puede elegir y ejercitar el comprador para la satisfacción de su derecho seguramente con la mira puesta en razones de justicia y de utilidad política jurídica, para que los compradores puedan en todo caso obtener satisfacción de su derecho en los supuestos de construcciones y entregas de pisos y sus anejos no ajustadas a la «lex artis».

4. Análisis del incumplimiento contractual

4.1. Introducción

Toda construcción tiene una finalidad concreta, directamente vinculada al uso al que se destina. Cuando la construcción es inútil para la finalidad que le es propia, es decir, cuando resulta inservible o inadecuada para dicho uso, bien porque no pueda utilizarse, bien por la inhabilidad para su utilización normal (una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto) nos encontramos frente a una situación anormal que afecta los derechos y obligaciones de las partes vinculadas al contrato del que trae causa la entrega de la construcción.

De esta forma nos encontramos ante situaciones en que, aun sin estar comprometida la estabilidad y duración del inmueble, se produce un resultado absoluta o gravemente insatisfactorio en los aspectos esenciales del mismo, entre los que se encuentra la funcionalidad como ahora se encarga de especificar el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación al considerar como «requisito básico» de toda construcción la funcionalidad, entendida como la concepción y realización del edificio o sus distintas partes «de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio».

Por lo tanto, en esta materia, y centrándonos en las plazas de garaje es esencial la adecuación que las plazas han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos.

4.2. Especialidad de la prueba practicada.

Es conveniente referirnos en este apartado a la prueba practicada y al resultado probatorio. En tal sentido, es interesante llamar la atención sobre la circunstancia de que, sin perjuicio de otras pruebas propuestas, ambas partes solicitaron la prueba de reconocimiento judicial, la cual fue admitida, llevándose a cabo con los oportunos medios de grabación. Expuesto lo anterior, no queda lugar a dudas de la importancia que ha tenido la práctica de dicha prueba en la resolución del caso, como lo atestigua el contenido de ambas resoluciones

Concretamente, el fundamento de derecho tercero de la resolución dictada en primera instancia se lleva a cabo la valoración de dicha prueba que pasamos a transcribir:

“Entrando a conocer del fondo de la cuestión litigiosa, centrada en la imposibilidad o extrema dificultad para el acceso de las plazas de garaje, la prueba practicada es contundente, no ya por el informe elaborado por la arquitecto superior que se une a la demanda, que detalladamente estudia el radio del giro que los coches, de término medio, han de realizar para acceder a las plazas, sino en razón de la prueba del reconocimiento judicial, donde se constató que la entrada era muy dificultosa por la necesidad de realizar al menos una maniobra de marcha atrás en el mejor de los casos, las que realizó ……… con el vehículo Renault Megane (los otros vehículos precisaron dos y cuatro maniobras de marcha atrás respectivamente ), sino también por la salida que es prácticamente imposible de frente, hasta el punto que el primer vehículo utilizado el Volswagen Golf, con una medida de 4148 mm. fue incapaz al quedar completamente encajonado, mientras que el Renault Megane, con una medida de 4209 mm tras innumerables maniobras, rozaduras a la carrocería, tiempo y cómo no, tensión para el conductor, consiguió salir; la única forma de salir, no sin realizar también varias maniobras, es marcha atrás, como se constató con el otro vehículo con el que se hizo la prueba Nissan Primera, con una medida de 4443 mm. Tal reconocimiento consta debidamente grabado y su resultado no deja lugar a dudas sobre la práctica imposibilidad de uso de las plazas de garaje en la situación en la que actualmente se encuentran”.

4.3. Pronunciamientos de las sentencias de primera y segunda instancia.

La sentencia dictada en primera instancia entra a conocer el fondo del asunto realizando una pormenorizada valoración de la prueba practicada, centrada en determinar si concurre imposibilidad o extrema dificultad para el acceso de las plazas de garaje. Pues bien, el Juez considera dicha prueba como contundente sobre la base de la prueba de reconocimiento judicial, prueba por la que se constató no solo que la entrada era muy dificultosa por la necesidad de realizar al menos una maniobra de marcha atrás en el mejor de los casos, sino también que la salida que es prácticamente imposible de frente. Continúa la sentencia señalando que el resultado del reconocimiento (debidamente grabado) no deja lugar a dudas sobre la práctica imposibilidad de uso de las plazas de garaje en la situación en la que actualmente se encuentran.

Al hilo de esta declaración la sentencia de primera instancia realiza una consideración de notable interés a efectos de la doctrina aplicable:

“ De ningún modo puede estimarse razonable, de un lado, que para el acceso y salida del garaje hayan de tenerse especiales dotes de conductor, o de tranquilidad para la ejecución de la maniobra, sino que basta con la obtención del pertinente permiso de conducción y la práctica subsiguiente hasta alcanzar el término medio que se presume en todo conductor que no sea novel, tras el primer año de carné; de otro lado no es razonable que, para salir del aparcamiento, haya que circular marcha atrás por el acerado de la calle ……, que es notorio, que es una calle con tránsito rodado y peatonal considerable, e incorporarse a la circulación de la citada vía de la misma forma, pues se recuerda, la maniobra de marcha atrás está prohibida, “ salvo en los casos en que no sea posible marchar hacia adelante ni cambiar de dirección o sentido de marcha, y en las maniobras complementarias de otra que las exija, y siempre con el recorrido mínimo indispensable para efectuarla “ ( artículo 3 1 de la Ley de Tráfico)”.

La sentencia dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial, al resolver el motivo de impugnación sobre error en la valoración de la prueba sobre a la dificultad de acceso al aparcamiento, señala lo siguiente:

“pero es cierto que lejos de ser molesto el acceso y salida a las plazas de aparcamiento es si no imposible de una dificultad extrema el acceso a las plazas de aparcamiento, ya que como dice la sentencia apelada, primero, no puede exigirse que los conductores tengan especiales dotes o habilidad para la introducción de los vehículos sino que basta con que sean conductores medios con un nivel superior al conductor novel pero sin que sea preciso que puedan calificarse como expertos..”

y concluye:

“que es evidente la acreditación de la práctica imposibilidad de uso de las plazas de garaje en la situación en la que actualmente se encuentra ya que esa circunstancia se prueba de forma determinante mediante la prueba de reconocimiento judicial que exhaustivamente se ha desarrollado y constatado y cuyo resultado de forma precisa y correcta se señala en el primer párrafo del tercero de los fundamentos de la resolución apelada. En consecuencia la inhabilidad del objeto comprado es clara y en consecuencia la petición de que se declare el tal incumplimiento contractual ha de ser mantenida tal y como la acuerda la sentencia apelada”.

4.4. Doctrina jurisprudencial.

Al hilo de los fundamentos anteriores conviene señalar que la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo en materia de compraventa de plazas de garaje declara que “es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas”.

En razón a ello se estima situación de incumplimiento contractual, cuando el espacio no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negocialmente. En tales casos, los compradores “no están en las condiciones de utilizar civilitas” lo que compraron, por tratarse de prestación distinta, que comporta la inhabilidad de su destino.

Resumiendo, podríamos destacar las siguientes líneas doctrinales:

1º. No puede aceptarse que los dueños, por el hecho de utilizar las plazas de aparcamiento con cierta dificultad, tengan que soportar este vicio o defecto, pues lo natural de las cosas implica que el uso de algo que legítimamente pertenece a una persona se realice sin problema alguno. (SAP Alicante, 9 de abril de 2001);

2º. Tampoco es razonable calificar como plaza de garaje aquella a la que para acceder se necesita un número grande de maniobras y correr el riesgo de causar daños al vehículo ante la necesidad de apurar en exceso las mismas, lo que haría extraordinariamente incomodo y hasta peligroso su uso cotidiano (AP de Sevilla, 14 de enero de 2003);

3º. Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (TS 28 de noviembre de 2003 ).

4º. Como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 9 de julio de 2007, la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias.

Resumiendo , dicha doctrina establece que el comprador de una plaza de garaje, en su condición de consumidor, tiene el derecho de utilizar su plaza de garaje de forma normal, es decir, accediendo y saliendo del lugar en el que se encuentra la misma sin dificultades, problemas, ni incomodidades que produzcan molestias, ni riesgo para el usuario, para el vehículo o terceras personas.

5. Planteamiento del suplico de la demanda

Un aspecto de notable importancia vinculado al fondo del asunto es el planteamiento de la demanda en cuanto al contenido de la pretensión instada, toda vez que el objeto prioritario de la acción fue la reparación del acceso al garaje de modo que los vehículos pudieran acceder al mismo en condiciones adecuadas. Ahora bien, antes de la interposición de la demanda, y sobre la base de los informes técnicos, la Comunidad era consciente de la posibilidad o eventualidad que en el acto del juicio quedara acreditada la dificultad e incluso imposibilidad de la reparación, situación ésta que no podía conllevar en modo alguno la desprotección de la parte demandante, porque precisamente, si concurre el estado de “ruina funcional” a las consecuencias habrá de estarse, y en todo caso siempre será posible la determinación de la indemnización de daños y perjuicios, a modo de una sustitución a favor del perjudicado.

En tal sentido la sentencia de 12 de Diciembre de 1990, señalando como precedente la del mismo Alto Tribunal de 2 de octubre de 1987, mantiene que la pretensión dirigida a obtener la reparación o subsanación de los defectos o vicios de construcción no deviene incompatible con el resultado de una indemnización sustitutoria para aquellos casos de difícil o imposible recomposición.

“La obligación de responder de los daños y perjuicios que impone el art. 1591 del Código Civil a los causantes de los vicios o defectos constructivos o de dirección o del suelo, determinante de ruina funcional de lo edificado, es exigible judicialmente a través del ejercicio de una acción de cumplimiento del contrato del art. 1.091 del citado Código, constituyendo aquella una obligación de hacer que ha de ser cumplido en forma especifica, de acuerdo con el art. 1.098 del Código, entrando en juego el cumplimiento por equivalencia, de carácter subsidiario, cuando el deudor no realiza la prestación debida o éste deviene en imposible”.

Por dicha razón y sobre la base de dicha doctrina el suplico de la demanda contiene las siguientes peticiones:

a) Un pronunciamiento de declaración en el sentido de declarar que la zona de acceso al garaje subterráneo del inmueble presenta graves deficiencias que hacen imposible o extraordinariamente difícil la introducción de un vehículo de cuatro ruedas, incumplimiento contractual imputable al demandado como promotor-vendedor del inmueble y que al existir el defecto expresado la demandada ha incumplido parcialmente los contratos de venta de las plazas de garaje (anejas y no anejas ) del inmueble otorgados a los respectivos compradores que forman parte de la Comunidad de Propietarios, y

b) Un pronunciamiento de condena doble, el primero, centrado en la obligación del demandado de hacerse cargo del pago de todas las reparaciones necesarias para subsanar la citada deficiencia y las causas que han determinado su aparición a fin de dejar el acceso al garaje subterráneo del inmueble en estado de servir debidamente a su fin, y el segundo, de condena a satisfacer a la Comunidad una indemnización de daños y perjuicios ocasionados y para su pago a los copropietarios (que se identifican en el suplico por nombre y apellidos ) por falta de utilización de las plazas, resultante de multiplicar el precio de mercado mensual de alquiler de plaza de garaje por el número de 6 plazas correspondiente al periodo de meses transcurridos desde la entrega de las plazas hasta la interposición de la demanda.

Con carácter alternativo/subsidiario a las peticiones de condena anteriores ( de acreditarse durante el procedimiento la imposibilidad o dificultad técnica de la reparación) se solicita se condene a la demandada a satisfacer a la Comunidad, en la persona de su legal representante, una indemnización de daños y perjuicios ocasionados y para su pago a los copropietarios (que se identifican en el suplico por nombre y apellidos ) importe resultante de multiplicar el valor de mercado de cada plaza de garaje por el número de 6 plazas, indemnización de daños y perjuicios ocasionados a los copropietarios como indemnización sustitutiva de la reparación por equivalencia.

Expuesto lo anterior y en relación con las indemnizaciones solicitadas, señalar que en cuanto a la indemnización sustitutiva a la reparación, consideramos en nuestra pretensión que el precio de mercado es el precio actual, real y efectivo de una plaza utilizable con normalidad y sin las especiales limitaciones de la litigiosa, resultando evidente que la privación de una concreta plaza de garaje implica la pérdida de un elemento patrimonial prometido y no entregado, y constituye un perjuicio actual, real y efectivo. En cualquier caso, la cuantificación del valor de una plaza de garaje a fecha de la interposición de la demanda, es un criterio preferible al valor de adquisición de la plaza porque con dicho valor no se puede adquirir otra plaza de similares características en dicha fecha. En relación con el segundo (indemnización por no uso), esta partida tiene por objeto compensar por el perjuicio que han sufrido esos mismos propietarios a consecuencia de la imposibilidad de poder disfrutar las plazas adquiridas en su día.

En ambos casos se práctico prueba pericial por Agente de la Propiedad Inmobiliaria al amparo de un dictamen elaborado sobre los valores de mercado en venta y alquiler de las plazas de garaje.

6. Pronunciamiento de la sentencia de primera y segunda instancia en cuanto a las peticiones de la demanda

El fallo de la sentencia dictada en primera instancia contiene los siguientes pronunciamientos:

a) A hacerse cargo y tomar a sus expensas, el pago de todas las reparaciones necesarias para subsanar la citada deficiencia y las causas que han determinado su aparición a fin de dejar el acceso al garaje subterráneo del inmueble en estado de servir debidamente a su fin, con inclusión del coste de las autorizaciones y/o permisos administrativos para su regular ejecución en el plazo que a tal efecto se fije, si hubiere lugar en ejecución de sentencia, sobre las bases expuestas para la conformidad del juzgado en el fundamento de derecho cuarto de la resolución, que se dan por reproducidos.

b) Asimismo condena a la demandada a satisfacer a la comunidad, en la persona de su legal representante, una indemnización de daños y perjuicios causados y para su pago a los propietarios por la falta de utilización de las plazas, cantidad que se determina en razón de una suma por cada plaza por trece meses.

c) Concluye el fallo que en caso de no procederse al cumplimiento in natura de la obligación de hacer aquí declarada por imposibilidad o dificultad técnica de la reparación se condena a la parte demandada a abonar a la comunidad de propietarios una suma resultante de multiplicar el valor de mercado declarado en esta resolución por el número de seis plazas, más la suma del perjuicio causado por la falta de uso para su pago a cada propietario de las plazas en el modo expuesto anteriormente.

En relación con dicho pronunciamiento conviene llamar la atención sobre los dos aspectos tratados en la misma, uno, la forma de ejecución in natura y otro, la fijación del importe de las indemnizaciones.

En cuanto al primer aspecto, la resolución declara lo siguiente:

“No obstante lo anterior, no puede soslayarse que la pretensión principal de la demanda, no desistida, es efectuar las reparaciones precisas y así se debe declarar, si bien dejando sentado que la solución que se proponga, si la hubiera, deberá contar no sólo con las preceptivas autorizaciones administrativas, sino con la conformidad de este juzgado sobre la base de lo anterior, de la plena satisfacción del interés de los compradores y de la indemnidad de los terceros a este proceso.

Este pronunciamiento resulta interesante ya que el Juzgado cobra un papel fundamental en el proceso de ejecución, al requerirse su conformidad para la determinación de las bases de la ejecución. Con ello se evita que una ejecución de la obra tan controvertida y compleja como la presente (en el que hay varias soluciones propuestas de difícil y compleja ejecución) se produzcan desde el principio conflictos al amparo de una propuesta de ejecución irregular o inhábil para garantizar el cumplimiento del fallo.

En cuanto al montante de la indemnización, la resolución establece:

En defecto de ello ha de procederse a cuantificar el perjuicio causado sobre las bases siguientes:

– El valor de cada una de las plazas de garaje, acreditado en el proceso mediante prueba de peritos, ratificada y aclarada en la vista, no desvirtuada de contrario, es de 34.860 euros. Ahora bien, no puede desconocerse que los compradores no han ejercido acción resolutoria que conllevara una devolución de prestaciones, sino una acción de cumplimiento en la que pretenden continuar con la propiedad y el uso del objeto comprado, por lo cual otorgar el valor de mercado parece excesivo. Procede, por lo tanto, moderar la responsabilidad, porque el contrato fue cumplido de modo irregular, moderación que permite el artículo 1103 del Código Civil, sobre el criterio de estimar que, en suma, las plazas de aparcamientos, en la actualidad, sólo son aptas, en cuanto al acceso, para el uso de vehículos de segmento muy pequeño, o motocicletas, y por ello el valor de mercado, en defecto de prueba técnica que hubiere contemplado el supuesto que se declara, ha de ser la mitad del indicado en la pericial del Sr….., es decir, 17.430 euros cada plaza.

– En cuanto al perjuicio por no haber podido utilizar cada propietario la plaza de garaje adquirida es razonable el perjuicio indicado en la demanda, es decir, 105 euros de valor en renta mensuales por el periodo indicado de trece meses; pero no debe desconocerse que, en primer lugar, el uso del garaje para vehículos muy pequeños o motocicletas es factible, comos se ha declarado, y en segundo lugar que si la comunidad ha procedido a no poner en marcha el vado y el montacargas a ningún efecto ha sido por su propia decisión, porque bien hubiera podido poner en marcha el garaje al objeto del uso de los propietarios que hubieran deseado hacerlo mediante el uso de vehículos muy pequeños, o motocicletas e incluso alquilar las plazas a estos fines. Por ello, se cifra el perjuicio por este concepto en la mitad del valor considerado, es decir, 52,50 euros para cada plaza durante 13 meses, en suma 4.095 euros tal y como se indica en el hecho sexto de la demanda pero atendiendo a los criterios aquí expuestos.

En consecuencia, el Juez aplica la facultad moderadora del artículo 1.113 del Código Civil (La responsabilidad que proceda de negligencia es igualmente exigible en el cumplimiento de toda clase de obligaciones; pero podrá moderarse por los Tribunales según los casos) partiendo del dato objetivo de la posibilidad de acceso para el uso de vehículos de segmento muy pequeño o motocicletas, puesto que de lo contrario, podría estar produciéndose un enriquecimiento injusto. Centrados en la sentencia dictada en apelación, en el fundamento de derecho segundo se resuelve la impugnación realizada en cuanto a la cuantía de la indemnización por la parte demandada en el siguiente sentido:

“ A este respecto el juez señala que debe indemnizarse por el importe de la mitad del precio pagado por cada una de las plazas y esa cantidad ha de mantener puesto que por un lado, la misma se infiere del informe pericial que a tal efecto se practicó y obra en los autos cuyo resultado es conforme a las normas de un criterio lógico que determina la aminoración sustancial del precio de una plaza inservible para vehículos de tipo medio o superiores pero utilizable por micro automóviles y vehículos de dos plazas y similares, cuestión jurídicamente factible por cuanto el artículo 1103 del Código Civil establece que la responsabilidad culposa de toda clase de obligaciones puede moderarse por los Tribunales. Por último también es adecuada la cantidad señalada en la sentencia apelada respecto a la indemnización por el tiempo transcurrido sin poder utilizar la plaza de garaje que se cuantifica atendiendo a una cantidad mensual que incluso parece parca atendiendo al mercado de esos bienes en la actualidad. Este segundo y último motivo del recurso hay que desestimarlo en su totalidad”.

7. Resolución de los argumentos defensivos de la promotora

7.1. Irrelevancia de la concesión de licencias administrativas.

Una de los argumentos defensivos planteados por la promotora demandada se fundamenta en el hecho de que la concesión de la licencia de ocupación del inmueble y del garaje demuestra la idoneidad del acceso a las plazas.

La sentencia dictada en primera instancia resuelve dicha cuestión en el siguiente sentido:

“La obtención de licencia de 1a ocupación no conlleva per se la idoneidad del garaje a los efectos que son objeto de litigio, al no entrarse a valorar “ la idoneidad de los materiales y sistemas empleados “ como consta en el documento, que en cualquier caso tiene naturaleza administrativa, no prejuzgando la idoneidad civil del objeto de la compraventa; tampoco consta que los técnicos de la gerencia municipal de urbanismo verificaran el acceso y salida, en coche, del montacargas para el uso de las plazas de aparcamientos, sino que más bien centraron su atención en otros aspectos, como la protección contraincendios, ni tras la prueba de reconocimiento judicial puede estimarse que sea posible un uso razonable de las plazas de garaje, aunque la gerencia municipal de urbanismo hubiera considerado la cuestión del acceso al tiempo de conceder la citada licencia, lo que no es el caso, como se ha indicado”.

Ratificando la de primera instancia, la resolución de apelación señala en su fundamento de derecho primero:

“que es también inoperante la circunstancia de haber obtenido las plazas de aparcamiento las correspondientes licencias administrativas ya que sería la no concesión la que podría- si no prejuzgar- por lo menos acreditar “prima facie” la inhabilidad de la plaza pero nunca la concesión de una licencia que tienen meros efectos administrativos puede suponer que en ella se base la acreditación de la habilidad de la plaza de aparcamiento”.

A tenor de lo expuesto, ambas resoluciones acogen la jurisprudencia consolidada que señala que alcanzar en juicio la conclusión de que probado que el diseño de las plazas de garaje y de las zonas de acceso a la misma presenta graves deficiencias, no es óbice que la obra haya recibido aprobación administrativa, puesto que la misma no puede eliminar la realidad de las deficiencias constatadas a través de la prueba practicada, siendo desde una perspectiva civil irrelevante que las deficiencias constructivas constituyan o no infracciones urbanísticas, pues lo verdaderamente determinante es si las mismas están dentro del concepto de aptitud de la cosa para la finalidad para la que ha sido construida, es decir, el respeto a los límites normativos no exime de responsabilidad a los intervinientes, debiendo en todo caso garantizar la idoneidad funcional de la cosa.

En definitiva, la alegación de la concesión de licencias administrativas como la de ocupación, nada empece dicha circunstancia la apreciación de la inhabilidad del objeto de la compraventa, resultado de una constatada dificultad, penosidad e incomodidad en el uso o utilización de las plazas de aparcamiento adquiridas, que las hace material y jurídicamente inadecuadas para el fin que le es propio.

7.2. Otorgamiento escritura pública a satisfacción de los compradores de las plazas.

Otra argumentación defensiva de la demandada consiste en la invocación de que en el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa de la plaza de garaje los compradores no manifestaron objeción alguna respecto a las condiciones de acceso de las plazas de aparcamiento.

La sentencia de primera instancia desestima dicha oposición al amparo del siguiente pronunciamiento:

“Los compradores adquirieron sobre plano y sabían que al aparcamiento se accedería por un montacargas, pero ello no implica que supieran al tiempo de la compra de la práctica imposibilidad de uso de las plazas de garaje”.

Pronunciamiento que es confirmado por la Audiencia Provincial en el fundamento de derecho primero de la resolución en los siguientes términos:

“ que no se compraba a cuerpo cierto puesto que ese carácter no se le puede dar a las compras sobre plano y en estas las circunstancias como las que ahora se analizan son muy difíciles de determinar hasta que no se ha llevado a cabo la construcción “

Efectivamente, dicho conocimiento no puede dar cobertura a una posible exención del cumplimiento de las obligaciones del promotor ya que lo que pretende la demandada es equiparar la conducta de la compradora consistente en “no comunicar los defectos “ con un acto de renuncia al derecho a reclamar el cumplimiento contractual por defectos constructivos. En tal sentido conviene recordar que la jurisprudencia establecida para los supuestos de falta de observación alguna por el comprador a la firma de la escritura pública reconociendo recibir la casa en perfectas condiciones y a su entera satisfacción, doctrina que establece, que si bien la recepción del inmueble sin objeción alguna supone «prima facie » aceptar que la misma se ajusta a la contratada, es decir, que ha cumplido con la obligación principal del vendedor de entregar la cosa vendida en el plazo y condiciones establecidas por las partes conforme al artículo 1.462 del Código Civil, ello sólo implica el desplazamiento al comprador de la carga de la prueba del cumplimiento defectuoso, pero no puede tener la virtualidad de excluir ulteriores reclamaciones por cuanto la doctrina de los actos propios requiere, entre otros extremos, actos concluyentes para crear, modificar o extinguir una relación jurídica.

Ello hemos de vincularlo a la doctrina del Tribunal Supremo de los actos propios que establece que es preciso que los actos considerados, además de válidos, probados, producto de una determinación espontánea y libre de la voluntad, exteriorizados de forma expresa o tácita, pero de modo indubitado y concluyente, además de todo ello, es preciso que tengan una significación jurídica inequívoca, de tal modo que entre dicha conducta y la pretensión ejercitada exista una incompatibilidad o contradicción. Por ello, la jurisprudencia exige una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada, es decir, una eficacia jurídica bastante para producir una situación de derecho contraria a la sostenida por quien lo realiza; y ello implica, como reiteran infinidad de sentencias, la finalidad o conciencia de crear, modificar o extinguir algún derecho causando estado y definiendo o esclareciendo de modo inalterable la situación jurídica de que se trata.

7.3. Grado de afectación de las normas urbanísticas a la obra ejecutada defectuosamente.

Otra cuestión de interés es la defensa planteada por la promotora invocando la adecuación de la ejecución de la obra al Plan general de Ordenación Urbana de Sevilla.

Al respecto, la sentencia de primera instancia indica lo siguiente:

“El informe pericial del Sr.…., que también estuvo presente en la prueba de reconocimiento judicial, se detiene en la adecuación al plan general de ordenación urbana de los viales de circulación, pero omite toda constatación objetiva sobre el radio de giro de los vehículos, que es donde reside el problema tanto para la entrada, como, principalmente para la salida, en la zona de desembarco/embarque del montacargas”.

A ello querríamos añadir que es obligación de los técnicos de ajustar los proyectos más allá de lo que establezca la normativa de urbanística de obligado cumplimiento, es decir, en el hipotético caso de que el P.G.O.U de Sevilla no contemple ninguna prescripción relativa a la distancia de la embocadura del montacargas al frontal y lateral del garaje, la función de la Arquitecto era proyectar, idear y representar en plano la solución adecuada para que las plazas de garaje pudieran servir conforme a su destino, es decir, no le bastaba con ajustarse a la normativa de obligado cumplimiento, sino elaborar el proyecto con las necesarias condiciones de idoneidad y, en su caso, introducir las modificaciones que estimara convenientes para conseguir que la obra proyectada sirviera para su destino, y más en este caso en que, al no existir normativa que determinase dichas distancias, con mayor razón para dotar de medición suficiente.

7.4. Verdad intrínseca de los documentos notariales.

La demandada aportó un acta notarial por el que el Notario da fe del acceso y salida de un vehículo. Al amparo de dicho documento, se invoca en la contestación a la demanda el mismo a efectos de acreditar la posibilidad de acceso.

La sentencia de primera instancia resuelve la cuestión en estos términos:

“El acta pública otorgada el día … no puede desvirtuar la apreciación directa del juzgado y los que concurrieron al acta del reconocimiento judicial de la dificultad de entrada y salida del garaje, sin que por otra parte el Notario autorizante refleje con detalle, como sí hizo la comisión judicial y puede observarse en la grabación del acto, cuáles fueron “las maniobras pertinentes “a las que alude el Sr. Notario. En todo caso, en cuanto documento público que es hace prueba del hecho que documenta, de la fecha y de la identidad de los intervinientes (art. 317 LEC) pero no de la verdad intrínseca del hecho, que puede ser apreciado en función de las otras pruebas practicadas en el proceso ( STS de 10 de octubre de 1988,4 de septiembre de 1997, etc.).

Lo interesante de dicho pronunciamiento es la invocación de la jurisprudencia aplicable al supuesto, dado que, sin perjuicio de que la apreciación del Notario no puede equipararse a la de un técnico (profesor de autoescuela, arquitecto, arquitecto técnico, etc.) lo cierto es que la verdad intrínseca del hecho se ha determinado sobre la base de un conjunto probatorio en el que dicho documento queda desvirtuado en su integridad.

7.5. Particularidades de la legitimación activa para el ejercicio de la acción.

Dado que el defectuoso funcionamiento del montacargas afectaba a los titulares de las plazas de garaje limitando el acceso de los vehículos a las mismas, la acción contractual se plantea por el Presidente de la Comunidad de Propietarios instando el resarcimiento de los perjuicios, vía indemnización, que estaban sufriendo los copropietarios por la imposibilidad de uso de las plazas de garaje.

Quedando fuera de toda duda que el Presidente de la Comunidad se halla legitimado, en representación de ésta, a tenor de la Ley de Propiedad Horizontal y por su propia cualidad de copropietario, según tiene reconocido reiterada jurisprudencia entre otras, las STS de 21 abril de 1981, 21 diciembre 1981, 30 de abril de 1982 y 28 de marzo de 1985, se planteo por la promotora demandada falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad para reclamar el resarcimiento a favor de los titulares individuales de las plazas.

Dicha cuestión, es decir, la autorización de los propietarios individuales para que el Presidente reclame ante el vendedor o el constructor la reparación de los defectos que afectan a elementos privativos, es una cuestión ya resuelta por nuestra jurisprudencia.

Efectivamente, partiendo de la necesidad de que el asunto afecte a la comunidad constituye el presupuesto de la válida actuación del Presidente como órgano de la misma (art. 13.3 LPH), la jurisprudencia, cuando ha recurrido al carácter orgánico de la representación del Presidente lo ha hecho para negar que los terceros puedan discutir si el Presidente ha actuado en juicio dentro de los asuntos que «afectan a la comunidad». Se opta así por la validez en el proceso de una autorización implícita, derivada del voto favorable de los propietarios afectados, lo que no planteará problemas cuando el acuerdo se haya adoptado por absoluta unanimidad.

Ahora bien, tratándose de acuerdos adoptados por mayoría, surge el problema de la prueba de tal autorización, porque la jurisprudencia tiene declarado que no es necesario que en las actas que documentan el acuerdo comunitario figuren los nombres de los propietarios que voten a favor de la acción. Por otro lado, el demandado tiene el derecho de saber quién le dirige la demanda, ya que las excepciones oponibles y la defensa a ejercitar serán distintas.

En tal sentido se pronuncia la STS de 14 de julio de 1989:

“…., la jurisprudencia de esta Sala, que ha venido declarando la especial naturaleza de la representación del Presidente (…) y reconoce la legitimación del Presidente para ejercitar las acciones encaminadas a obtener el resarcimientos derivado de defectos constructivos, tanto en las partes comunes, como en aquellas privativas de los condóminos, que derivan de malas instalaciones que se refieren, primariamente, a los elementos comunes, pero que repercuten necesariamente, de modo inescindible, en los individualizados y se comprenden dentro del interés general que se invoca en el art. 13, 5º de la Ley de Propiedad Horizontal…”

De este modo, el TS ha venido rechazando sistemáticamente la invocación por el demandado de la excepción del art. 533.2 LECiv ( LEG 1881, 1) anteriormente vigente (falta de carácter por entender que el asunto no es de los que afectan a la comunidad), arguyendo con base en el carácter orgánico del Presidente, cuando lo que se discute no es la legitimación ad processum del representante, sino la facultad de disposición procesal de la comunidad representada sobre un asunto que afecta a la esfera privativa de los copropietarios. Para que se entienda bien constituida la relación jurídico-procesal es preciso que el acuerdo haya sido adoptado por unanimidad o que, habiéndose adoptado por mayoría, consten los sujetos afectados en su esfera jurídica particular que han permitido al Presidente el ejercicio de la tutela judicial.

La sentencia de primera instancia resuelve la cuestión señalando que “la comunidad de propietarios acordó en primer término en junta ….. la elaboración de un informe técnico para comprobar las deficiencias que los potenciales usuarios de las plazas habían advertido, y a resultas del mismo, acordaron en junta de ………… el ejercicio de acciones legales ( … ): ninguno de tales acuerdos consta impugnado. El hecho de que en razón de lo acordado la comunidad pretenda una indemnización en favor de los titulares de plaza de garaje que votaron a favor del acuerdo no obsta a la legitimación porque el titular de las otras dos plazas, de las nueve disponibles, es la entidad demandada, y la que falta hasta las nueve existentes, no consta quién fuera su titular, siendo claro que, en caso de reconocerse indemnización a la demandante sería para el reparto entre los propietarios que se citan cuyas plazas de garaje, no puede desconocerse son anejos inseparables a las viviendas, salvo una”.

Óscar Fernandez Leon

Author: Óscar Fernandez Leon

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